이혼 재산분할에서 아파트 시세와 비상장주식 평가가 결과를 바꾸는 이유

이 글은 한국경제 로앤비즈에 기고된 윤지상 변호사의 칼럼을 바탕으로, 실제 의뢰인 관점에서 재구성한 글입니다.

💡 한 줄 답변
아파트는 KB시세 기준 변론종결 시점으로 평가되어 소송 중 시세 변동이 결과에 직접 반영되며, 비상장주식은 순자산가치·DCF·상증세법 보충적 평가법 중 어떤 것을 적용하느냐에 따라 수십억 원의 차이가 발생합니다.

“이혼 소송에서 재산분할 비율은 5:5로 정해졌습니다. 그런데 소송이 2년 걸리는 사이 아파트 시세가 4억 올랐습니다. 남편 명의 아파트였으니, 결국 저는 오른 만큼 더 많은 돈을 받는 게 맞지 않나요?”

이혼 재산분할에서 비율만큼 중요한 것이 바로 재산의 평가 시점과 평가 방법입니다. 같은 재산이라도 언제, 어떻게 평가하느냐에 따라 수억 원의 차이가 발생합니다. 특히 비상장주식이 포함된 사건에서는 평가 방법 하나로 수십억 원이 갈리기도 합니다.

📌 이 글의 핵심: 이혼 재산분할 소송에서 아파트는 KB시세 기준으로 변론종결 시점에 평가되며, 소송 중 시세 변동이 결과에 직접 영향을 줍니다. 비상장주식은 순자산가치법, 현금흐름할인법(DCF), 상증세법상 보충적 평가방법 중 어떤 것을 적용하느냐에 따라 수십억 원 차이가 발생할 수 있어, 전문가 협업이 필수적입니다.

아파트 시세가 재산분할의 승패를 가르는 이유

일반 가정의 이혼 재산분할에서 가장 중요한 변수는 부동산, 특히 아파트 시세입니다. 국내 대부분 가정에서 아파트가 총자산의 핵심을 차지하기 때문입니다.

법원은 부동산 시세를 사실심 변론종결 시점을 기준으로 산정합니다. 아파트의 경우 KB시세를 기준으로 하며, 소송 중에도 실시간으로 변동된다는 특징이 있습니다. 일반 주택이나 상가는 감정평가를 통해 평가 시점 기준으로 시세가 결정되는 것과 다릅니다.

실무에서 자주 발생하는 문제가 있습니다. 재산분할 비율을 10% 더 받아냈더라도, 소송 기간 중 아파트 가격이 30% 이상 급등하면 결과적으로 더 많은 금액을 상대방에게 지급해야 하는 상황이 벌어질 수 있습니다.

비상장주식 — 평가 방법 하나로 수십억이 갈린다

부유층이나 사업가의 이혼 소송에서는 양상이 달라집니다. 배우자 중 한쪽이 비상장회사의 창업자이거나 대주주일 경우, 주식 가치 산정 방식에 따라 재산분할 금액이 수십억 원 이상 차이날 수 있습니다.

상장주식은 변론종결일 증권거래소 종가로 비교적 명확하게 평가됩니다. 그러나 비상장주식은 객관적 시장가격이 없어, 감정평가를 거쳐야 합니다.

비상장주식의 3가지 주요 평가 방법

평가 방법	개요	장점	한계
순자산가치법	자산-부채를 주식 수로 나눈 값	현재 재무상태 반영	미래 수익성 미고려
현금흐름할인법(DCF)	미래 현금흐름을 현재가치로 할인	성장 가능성 반영	감정인 주관 개입, 할인율 자의성
상증세법 보충적 평가	순손익가치와 순자산가치를 3:2 가중평균	예측가능성·법적 안정성	실제 기업가치 반영 한계

상증세법 보충적 평가의 특수 규칙

상증세법상 보충적 평가방법은 1주당 순손익가치(수익가치)와 1주당 순자산가치를 3대 2 비율로 가중평균합니다. 기업의 계속성을 전제로 수익성을 더 중요하게 고려한 것입니다.

다만 가중평균 가액이 1주당 순자산가치의 80%보다 낮으면 순자산가치의 80%를 최저한도로 합니다.

부동산 보유 비율이 50% 이상인 법인의 경우에는 순자산가치와 순손익가치를 2대 3 비율로 가중평균하거나, 순자산가치로만 평가하기도 합니다.

대법원은 어떤 평가 방법을 선택하는가

대법원은 비상장주식의 평가방법에 대해, 관련 법규들이 제정 목적에 따라 서로 다른 기준을 적용하고 있어 어느 한 가지 평가방법이 항상 적용되어야 한다고 단정할 수 없다는 입장입니다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005도856 판결, 대법원 2005. 10. 28. 선고 2003다69638 판결).

당해 회사의 상황이나 업종 특성 등을 종합적으로 고려해 공정한 가액을 산정해야 한다는 것입니다. 그렇기 때문에 어떤 평가 방법을 적용하느냐에 따라 주식 가치가 크게 달라지고, 이 과정에서 치열한 법적 다툼이 벌어집니다.

재산분할 소송, 전문가 협업이 필수인 이유

비상장주식의 가치평가는 이혼 재산분할 소송에서 공정성을 확보하기 위한 핵심 절차입니다. 법원의 감정 절차를 거치더라도, 어떤 평가 방법을 적용하고 관련 자료를 어떻게 해석하느냐에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

✅ 재산분할 소송 전 확인해야 할 체크리스트:

1. 아파트 등 부동산의 현재 KB시세와 향후 변동 가능성을 파악한다
2. 비상장주식이 포함된 경우, 어떤 평가 방법이 유리한지 사전 분석한다
3. 회계사·감정평가사와의 협업 체계를 갖춘 법률 전문가에게 의뢰한다

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의뢰인 Q&A

Q. 소송 중에 아파트 시세가 크게 올랐는데, 오른 만큼 더 받을 수 있나요?

윤지상 변호사: 법원은 사실심 변론종결 시점의 시세를 기준으로 재산을 평가합니다. 소송 중 아파트 가격이 오르면 총 재산액이 커지므로, 분할 비율에 따른 절대 금액도 달라집니다. 다만 아파트가 상대방 명의라면, 시세 상승분만큼 지급해야 할 금액도 늘어날 수 있어, 단순히 유리하다고 볼 수 없습니다. 소송 시기와 전략에 대해 전문가와 상의하시기 바랍니다.

Q. 남편이 비상장회사를 운영하는데, 주식 가치를 어떻게 알 수 있나요?

윤지상 변호사: 비상장주식은 소송 중 법원이 지정한 감정인을 통해 평가합니다. 순자산가치법, 현금흐름할인법(DCF), 상증세법상 보충적 평가방법 등 여러 방법이 있으며, 어떤 방법을 적용하느냐에 따라 수십억 원의 차이가 발생할 수 있습니다. 감정 절차에 대응하기 위해서는 회계 전문가와 법률 전문가의 협업이 반드시 필요합니다.

Q. 비상장주식 평가에서 유리한 방법을 선택할 수 있나요?

윤지상 변호사: 당사자가 직접 평가 방법을 선택할 수는 없지만, 법원에 특정 평가 방법이 적합한 이유를 적극적으로 주장할 수 있습니다. 대법원 판례도 회사의 상황이나 업종 특성을 종합적으로 고려해야 한다고 보고 있으므로, 기업의 특성에 맞는 평가 방법이 적용되도록 전략적으로 대응하는 것이 중요합니다.