9개월 임대료를 체납한 임차인, 퇴거시킬 수 있을까요 — 부동산점유이전금지가처분으로 상가를 되찾은 사례

법무법인 존재 | 가사·이혼·상속 전문

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사건 개요 — 임대료를 9개월째 내지 않는 임차인

의뢰인은 서울 강남구에 소재한 상가 건물의 소유자였습니다. 건물 3층에 위치한 2개 호실을 임차인에게 임대하고 있었고, 임차인은 해당 공간에서 한의원을 운영하고 있었습니다. 임대차 계약은 2009년부터 이어져 온 장기 계약이었습니다.

문제는 임차인이 월 임대료 495만 원을 9개월간 납부하지 않은 것에서 시작되었습니다. 체납 총액은 4,515만 원에 달했습니다. 의뢰인은 2019년 12월 내용증명을 통해 계약 해지를 통보하고 2020년 1월 말까지 퇴거를 요청했지만, 임차인은 이를 무시한 채 한의원 영업을 계속했습니다.

의뢰인은 자력으로 해결이 어렵다고 판단하여 법무법인 존재에 사건을 의뢰했습니다.

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해결해야 할 과제 — 판결을 받아도 집행할 수 없는 위험

이 사건의 핵심 문제는 단순한 퇴거 요청이 아니었습니다. 부동산 인도 소송에서 승소하더라도, 판결 확정까지의 기간 동안 임차인이 점유를 제3자에게 넘겨버릴 위험이 있었습니다.

만약 임차인이 소송 도중 한의원을 타인에게 양도하거나, 전대차 계약을 체결하면 어떻게 될까요. 기존 판결문으로는 새로운 점유자에 대한 강제집행이 불가능해집니다. 의뢰인은 승소하고도 건물을 되찾지 못하는 상황에 놓일 수 있었습니다.

정리하면 두 가지 과제가 있었습니다.

• 임차인이 제3자에게 점유를 이전하는 것을 법적으로 차단해야 한다는 점
• 본안 소송과 병행하여 강제집행의 실효성을 확보해야 한다는 점

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법무법인 존재의 대응 전략

1단계. 부동산점유이전금지가처분 신청

법무법인 존재는 본안 소송에 앞서 부동산점유이전금지가처분을 신청했습니다. 이 가처분이 인용되면, 임차인은 해당 부동산의 점유를 타인에게 넘길 수 없게 됩니다. 설령 점유를 이전하더라도 가처분 결정의 효력으로 강제집행이 가능해집니다.

법무법인 존재는 부동산 등기부등본, 임대차 계약서, 변경계약서, 임대료 체납 내역서, 계약 해지 통보 내용증명 등을 종합하여 피보전권리(부동산 인도청구권)와 보전의 필요성을 소명했습니다.

2단계. 담보 제공 및 집행 준비

법원은 가처분 인용의 조건으로 담보 제공을 명령했습니다. 법무법인 존재는 보증보험을 통한 담보 제공을 신속히 완료하여 가처분 결정의 효력이 지체 없이 발생하도록 했습니다. 가처분이 결정되면 집행관이 현장에 출석하여 점유 이전 금지 취지를 공시합니다.

3단계. 본안 소송과의 연계

가처분으로 점유 이전을 차단한 뒤, 법무법인 존재는 본안 소송인 부동산 인도 청구 소송을 진행했습니다. 가처분이 유지되는 상태에서 본안 소송이 진행되므로, 임차인이 제3자에게 점유를 넘기더라도 강제집행에 문제가 없었습니다. 아울러 체납 임대료에 대한 청구도 병행했습니다.

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법원의 결정과 최종 결과

가처분 인용 — 점유 이전 차단

법원은 의뢰인의 부동산점유이전금지가처분 신청을 인용했습니다. 이로써 임차인은 강남 소재 상가 2개 호실에 대한 점유를 제3자에게 이전할 수 없게 되었고, 점유 명의 변경도 금지되었습니다. 집행관이 현장을 방문하여 가처분 취지를 공시함으로써 법적 효력이 현장에서도 명확히 확인되었습니다.

최종 결과 — 상가 인도 및 체납 임대료 청구 기반 확보

가처분이 인용된 이후 본안 소송이 진행되었고, 의뢰인은 상가 건물의 인도를 확보했습니다. 점유 이전이 차단된 상태에서 소송이 진행되었기 때문에 강제집행에 아무런 장애가 없었습니다. 아울러 체납 임대료 4,515만 원에 대한 청구 기반도 함께 확보하여 사건을 마무리했습니다.

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이 사건이 남긴 의미

이 사건은 상가 임대차 분쟁에서 본안 소송 이전에 보전처분을 확보하는 것이 얼마나 중요한지를 보여주는 사례입니다.

첫째, 점유이전금지가처분은 강제집행의 실효성을 담보하는 장치입니다. 부동산 인도 소송에서 승소하더라도, 소송 기간 중 점유자가 바뀌면 판결의 집행력이 미치지 않습니다. 가처분을 통해 이 위험을 사전에 차단할 수 있습니다.

둘째, 임대료 체납이 3기분 이상이면 계약 해지 사유가 됩니다. 상가건물임대차보호법상 임차인이 3기의 차임에 해당하는 금액을 연체하면, 임대인은 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 이 사건에서는 9개월분이 체납된 상태였으므로 해지 요건이 명확했습니다.

셋째, 보전처분과 본안 소송의 병행이 효과적입니다. 가처분으로 현상을 동결한 뒤 본안 소송을 진행하면, 소송 기간 동안 상대방이 재산을 처분하거나 점유를 이전하는 것을 방지할 수 있습니다. 시간이 지날수록 불리해지는 것은 임대인이 아니라 임차인이 되는 구조입니다.

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자주 묻는 질문

부동산점유이전금지가처분이란 무엇인가요?

부동산점유이전금지가처분은 부동산의 현재 점유자가 그 점유를 제3자에게 넘기지 못하도록 법원이 명하는 보전처분입니다. 부동산 인도 소송에서 승소하더라도 소송 중 점유자가 바뀌면 판결을 집행할 수 없기 때문에, 이를 방지하기 위해 본안 소송 전이나 소송 중에 신청합니다. 가처분이 인용되면 집행관이 현장에서 점유 이전 금지 취지를 공시합니다.

임대료를 몇 개월 체납하면 계약을 해지할 수 있나요?

상가건물임대차보호법 제10조의8에 따르면, 임차인이 3기의 차임에 해당하는 금액에 이르도록 연체하면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있고, 민법상 계약 해지 사유에도 해당합니다. 다만 체납 사실과 해지 의사 통보를 내용증명 등으로 명확히 남겨두는 것이 중요합니다. 구두 통보만으로는 소송에서 입증이 어려울 수 있습니다.

가처분 신청 없이 바로 인도 소송을 하면 안 되나요?

바로 인도 소송을 제기할 수도 있지만, 소송 기간(보통 6개월~1년) 동안 임차인이 점유를 제3자에게 넘기면 판결의 집행력이 현재 점유자에게 미치지 않습니다. 결국 새로운 점유자를 상대로 다시 소송을 제기해야 하는 상황이 됩니다. 가처분을 먼저 확보하면 이러한 위험을 원천적으로 차단할 수 있으므로, 점유 이전의 가능성이 있는 경우에는 가처분 신청을 병행하는 것이 일반적입니다.

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