이혼 재산분할, 상속·증여받은 건물도 나누게 될까

장기 혼인 중 임대수익과 대출 상환이 이어진 부동산의 판단 기준

※ 이 글은 법무법인 존재에 접수된 상담사례를 바탕으로 작성하되, 의뢰인을 알아볼 수 없도록 혼인기간, 가족관계, 자산의 종류와 가액, 직업, 이혼을 검토한 시점 등 일부 내용을 변경하거나 통합했습니다.

장기간 혼인생활을 이어온 부부가 있습니다. 미성년 자녀가 있으며, 한쪽 배우자는 자녀의 성장과 생활 여건을 고려해 당장 이혼 절차를 시작하기보다 향후 상황을 지켜본 뒤 결정하려고 합니다.

부부에게는 임대수익이 발생하는 건물과 상가 지분, 공동명의 주택, 금융자산이 있습니다. 일부 부동산은 혼인 전부터 보유했거나 부모에게 상속·증여받은 재산을 바탕으로 취득했습니다. 건물에는 담보대출이 설정되어 있고, 임대료는 생활비와 자녀 교육비, 세금, 수선비, 대출 원리금 등에 사용되어 왔습니다.

이와 같은 사건에서 의뢰인이 가장 궁금해하는 부분은 대체로 같습니다. “부모님에게 받은 건물도 이혼할 때 나누어야 합니까?”

이 질문에는 상속·증여 사실만으로 답하기 어렵습니다. 최초 취득 당시의 재산 성격과 혼인 중 관리 과정을 나누어 살펴야 하며, 부동산마다 취득 원인과 대출 상환 경위, 임대수익의 사용처가 다르다면 재산분할에 포함되는 범위와 기여도 역시 달라질 수 있습니다.

부모에게 상속·증여받은 부동산은 재산분할 대상인가요?

민법 제830조는 부부 일방이 혼인 전부터 보유한 재산과 혼인 중 자기 명의로 취득한 재산을 특유재산으로 정하고 있습니다. 부모에게 상속받거나 증여받은 부동산도 원칙적으로는 이를 취득한 배우자의 특유재산으로 다루어집니다.

그러나 특유재산이라는 이유만으로 재산분할에서 언제나 제외되는 것은 아닙니다. 대법원은 다른 배우자가 그 재산의 유지에 협력해 가치 감소를 막았거나 증식에 기여한 경우에는 특유재산도 재산분할에 포함할 수 있다고 판단해 왔습니다. 가사를 맡아 가족의 생활을 유지한 사정뿐 아니라, 사업이나 임대업에 관여하고 부동산 관리와 비용 부담에 참여한 내용도 구체적인 사건에서 고려될 수 있습니다.

따라서 법원은 “부모에게 받은 재산인가”만 확인하지 않습니다. 부동산을 받은 뒤 담보대출을 어떤 소득으로 갚았는지, 재산세와 수선비는 누가 부담했는지, 배우자가 임대차 관리에 어느 정도 관여했는지, 임대수익이 가족의 생활과 자녀 양육에 어떻게 사용됐는지를 함께 살핍니다.

장기 혼인이라는 사정은 배우자의 기여를 판단할 때 중요한 요소가 될 수 있지만, 혼인기간이 길다는 이유만으로 상속·증여재산의 절반이 자동으로 상대방에게 귀속되는 것은 아닙니다. 반대로 명의와 취득 원인만 강조하면서 혼인 중의 관리와 비용 부담을 전부 배제할 수도 없습니다.

법원은 상속·증여 사실 이후의 어떤 내용을 확인하나요?

상속·증여재산이 문제 되는 이혼에서는 부동산의 최초 취득부터 재산분할 시점까지 이어지는 금전관계를 설명할 수 있어야 합니다.

예를 들어 부모에게 증여받은 건물이라도 혼인 중 부부의 소득으로 상당한 대출금을 갚고, 배우자가 임차인 관리와 보수공사, 세금 납부에 관여했으며, 임대수익이 가족의 생활비로 계속 사용되었다면 상대 배우자는 그 재산의 유지에 기여했다고 주장할 수 있습니다.

반면 증여 당시 대출이 거의 없었고, 세금과 관리비도 해당 건물의 임대수익으로 충당했으며, 그 수입과 지출이 별도의 계좌에서 관리되었다면 특유재산의 성격과 독립적인 관리 경위를 설명하기가 상대적으로 수월합니다.

재판에서는 보통 다음과 같은 내용을 부동산별로 확인합니다.

• 상속 또는 증여가 이루어진 시기와 경위
• 증여계약서, 상속 관련 서류와 세금 신고 내용
• 취득 당시 부동산의 가액과 담보대출 규모
• 혼인 중 원금과 이자를 실제로 부담한 사람
• 재산세, 종합부동산세, 보험료와 수선비의 지급 경위
• 임대차계약 체결과 갱신, 보증금 반환에 관여한 사람
• 월세와 보증금이 입금된 계좌 및 이후 사용처
• 재건축, 증축, 리모델링 등 가치 상승에 영향을 준 비용
• 배우자의 가사와 자녀 양육이 임대업이나 경제활동에 미친 영향

이러한 사정은 어느 하나만 떼어 판단하기보다, 혼인생활 동안 부부가 재산을 관리해 온 실제 모습을 확인하는 근거로 사용됩니다.

상속받은 돈으로 다른 건물을 샀다면 어떻게 되나요?

상속·증여받은 부동산을 매각한 뒤 그 대금으로 다른 부동산이나 주식을 취득한 경우에는 최초 재산과 현재 재산 사이의 연결관계가 중요합니다.

상속받은 부동산의 매각대금이 별도 계좌에 입금되고, 그 돈이 새로운 부동산의 계약금과 잔금으로 지급된 사실이 확인된다면 새로 취득한 재산도 상속재산에서 유래했다는 주장을 뒷받침할 수 있습니다.

다만 매각대금이 생활비 계좌로 들어간 뒤 배우자의 급여, 공동대출, 다른 임대수익과 섞였거나, 새로운 부동산 취득에 공동자금이 상당 부분 투입되었다면 현재 재산 중 어느 범위가 기존 특유재산에서 이어진 것인지 다툼이 생길 수 있습니다.

상속·증여재산을 여러 차례 매각하고 재투자한 사건에서는 각 거래의 계약금과 잔금, 대출금, 매각대금의 입출금 내역을 시간순으로 연결해야 합니다. 취득원인을 설명할 수 없는 기간이 길어질수록 특유재산 주장은 약해질 수 있습니다.

임대수익도 재산분할에 포함되나요?

임대수익이 계속 예금으로 남아 있거나 다른 금융상품과 부동산을 취득하는 데 사용되었다면 재산분할 대상이 될 가능성이 있습니다. 생활비와 세금, 대출이자, 건물 관리비로 이미 지출되었다면 현재 보유재산과 같은 방식으로 평가되지는 않습니다.

중요한 것은 월세가 발생했다는 사실만이 아니라 그 수입이 어디에 사용되었는지입니다.

건물에서 나온 임대수익으로 해당 건물의 대출원금을 갚았다면 건물의 순가치가 증가한 경위를 살펴야 하고, 월세가 부부의 생활비와 자녀 교육비에 사용되었다면 임대재산이 가족 공동생활을 유지하는 기반으로 활용된 사정이 확인됩니다. 반대로 임대수익이 건물의 세금과 보수비에 대부분 사용되었다면 그 지출은 재산을 유지하는 데 필요한 비용으로 구별할 필요가 있습니다.

배우자가 임대차계약서에 직접 서명하지 않았더라도 임차인의 민원을 처리하고 공실 기간을 관리했거나, 가사와 양육을 담당해 다른 배우자가 임대업과 경제활동에 전념할 수 있도록 한 사정이 있다면 재산 유지에 대한 기여를 주장할 수 있습니다. 다만 가사와 양육을 담당했다는 사정만으로 모든 상속·증여재산이 같은 비율로 분할되는 것은 아니므로, 각 부동산의 관리 방식과 부부의 역할을 구분해 설명해야 합니다.

담보대출이 있는 건물은 어떤 금액으로 계산하나요?

재산분할에서는 통상 부동산의 적극재산 가액에서 재산 형성과 유지에 관련된 담보대출을 반영해 순가치를 산정합니다. 부부 공동재산의 취득이나 가족 공동생활에 필요한 비용을 마련하면서 발생한 채무는 재산분할에서 함께 고려될 수 있습니다.

다만 등기부에 담보대출이 있다는 이유만으로 모든 채무가 자동으로 공제되는 것은 아닙니다. 대출금이 건물 취득대금이나 보수비로 사용되었는지, 개인적인 투자나 다른 용도로 쓰였는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

부동산 가액 역시 공시가격이나 한쪽 배우자가 주장하는 금액으로 확정되지 않습니다. 거래사례, 시세, 임대수익, 감정평가 결과, 지분의 환가 가능성 등을 고려하게 되며, 상가 일부 지분처럼 독립적인 처분이 쉽지 않은 재산은 지분의 실제 가치와 평가 방법이 쟁점이 될 수 있습니다.

배우자 명의 재산이 적으면 재산분할 비율도 낮아지나요?

재산 명의가 적다는 사실과 재산분할 기여도가 낮다는 판단은 같은 의미가 아닙니다.

한쪽 배우자가 대부분의 부동산과 금융자산을 보유하고 다른 배우자가 단시간 근로를 하거나 가사와 자녀 양육을 주로 담당한 경우에도, 법원은 혼인기간과 경제활동, 가사 부담, 자녀 양육, 재산 관리, 채무 상환 등 혼인생활 전반을 살펴 기여도를 정합니다.

다만 장기 혼인 사건에서 흔히 언급되는 특정 비율이 모든 사건에 그대로 적용되는 것은 아닙니다. 상속·증여재산의 비중이 크고 공동재산의 형성 과정이 일반적인 맞벌이 부부와 다르다면, 특유재산에 대한 기여와 순수 공동재산에 대한 기여를 구분해 주장할 필요가 있습니다.

상대방 명의 재산이 많다는 이유로 전체 자산을 일괄해 같은 비율로 나누거나, 명의 재산이 적다는 이유로 기여를 낮게 평가하는 방식은 실제 재판의 판단 과정과 거리가 있습니다.

1~2년 뒤 이혼을 생각한다면 지금 무엇을 준비해야 하나요?

이혼을 아직 결정하지 않았더라도 오래된 거래 내역과 계약서는 시간이 지날수록 확보하기 어려워질 수 있습니다. 금융기관의 조회 가능 기간이 지나거나 임대차계약이 갱신되면서 과거 계약서가 폐기되고, 부동산 매각과 대출 변경이 이어지면 최초 취득자금을 설명하기 어려워질 수 있기 때문입니다.

이 시기에는 재산을 가족이나 지인 명의로 옮기거나 현금을 인출해 보유 사실을 감추는 방식으로 대응해서는 안 됩니다. 재산분할을 피하려는 처분으로 평가되면 오히려 불리한 사정이 될 수 있고, 처분된 재산을 재산분할에 어떤 방식으로 반영할 것인지에 관한 별도의 다툼이 발생합니다.

최근 대법원은 혼인관계 파탄 이후 처분된 재산이라도 부부 공동생활이나 공동재산의 형성·유지와 무관하게 처분되었다면, 해당 재산을 여전히 보유한 것으로 보아 분할대상에 포함할 수 있다고 판단했습니다. 다만 대출 상환이나 공동생활 비용처럼 합리적인 사용처가 확인되는 경우에는 같은 방식으로 평가할 수 없으므로, 처분 시기만으로 결론을 정해서는 안 됩니다.

향후 이혼 가능성을 염두에 두고 있다면 다음 서류와 내역을 자산별로 보관해 두는 편이 좋습니다.

• 상속재산분할협의서, 증여계약서와 상속·증여세 신고서
• 부동산 매매계약서와 취득대금 지급 내역
• 담보대출 약정서와 원리금 상환 내역
• 임대차계약서와 월세·보증금 입출금 내역
• 재산세와 종합부동산세, 보험료, 수선비 지급 내역
• 상속·증여재산을 처분하고 다른 자산을 취득한 거래 내역
• 공동명의 주택의 계약금·중도금·잔금과 대출 상환 내역
• 주식·예금·보험의 최초 취득자금과 현재 보유 현황
• 자녀 양육과 가사 부담, 임대업 관리에 관여한 경위를 확인할 기록

배우자의 휴대전화나 이메일, 금융계좌에 권한 없이 접근하거나 몰래 비밀번호를 알아내는 방식은 별도의 형사·민사 문제로 이어질 수 있으므로, 본인이 적법하게 보유한 문서와 공동생활 중 접근할 수 있었던 내역을 중심으로 정리하고 추가 확인은 변호사와 상의하는 편이 안전합니다.

재산분할에서 변호사는 어떤 일을 하나요?

상속·증여재산과 임대부동산이 포함된 이혼에서 변호사의 역할은 전체 재산을 한 목록에 적어 제출하는 데 그치지 않습니다.

먼저 등기부에 표시된 명의와 현재 시가를 확인한 뒤, 각 부동산이 혼인 전 재산인지, 상속·증여재산인지, 혼인 중 공동소득으로 취득한 재산인지 구분합니다. 그다음 담보대출과 세금, 임대수익의 사용처를 확인해 현재 순가치가 어떻게 형성되었는지를 살피고, 배우자의 기여가 어느 기간에 어떤 방식으로 이루어졌는지 법원이 확인할 수 있는 사실관계로 정리합니다.

상속·증여재산을 매각해 다른 자산을 취득했다면 금융거래를 이어 붙여 현재 자산과 최초 재산 사이의 관계를 설명해야 하며, 공동자금이 섞였다면 어느 범위까지 특유재산으로 주장할 수 있는지와 상대방의 기여 주장을 어떻게 평가할지를 함께 판단해야 합니다.

상대방이 재산의 존재나 가액을 밝히지 않는 경우에는 사실조회, 금융거래정보 제출명령, 과세정보 제출명령, 감정신청 등 필요한 절차를 선별해 진행합니다. 부동산 처분 가능성이 있다면 가압류나 처분금지가처분의 필요성도 소송 전에 검토해야 합니다.

법무법인 존재는 장기 혼인 재산분할 사건을 어떻게 다루나요?

장기 혼인 중 형성된 재산에 상속·증여 부동산과 공동명의 주택, 임대수익, 금융자산이 함께 포함되어 있다면 어느 한쪽의 설명만으로 사건의 방향을 정하기 어렵습니다.

법무법인 존재는 각 자산의 취득 시점과 원인을 확인한 뒤, 혼인 중 대출이 얼마나 상환되었는지, 임대수익이 어디에 사용되었는지, 배우자가 가사와 양육 또는 임대업 관리에 어느 정도 관여했는지를 부동산별로 나누어 살핍니다. 상속·증여재산의 성격을 유지해야 하는 사건에서는 최초 취득자금에서 현재 재산까지 이어지는 거래를 정리하고, 상대방의 기여가 인정될 가능성과 그 범위를 함께 검토합니다.

윤지상 대표변호사는 서울가정법원 판사와 대전가정법원 부장판사로 근무하며 이혼·상속 사건을 심리했고, 법원행정처가 발간한 『상속재산분할 및 유류분 재판실무편람』과 『주석 민법 상속편』의 공동 저자로 참여했습니다. 법무법인 존재는 이러한 재판 경험을 담당 변호사의 금융거래 분석과 서면 작성, 사실조회와 감정 절차에 연결해 사건을 수행하고 있습니다.

이혼을 당장 시작하지 않는 경우에도 상담은 가능합니다. 현재 보유재산을 기준으로 어느 자산이 재산분할에서 문제될 가능성이 있는지, 지금 확보해 둘 서류는 무엇인지, 향후 거래가 기존 특유재산 주장에 어떤 영향을 줄 수 있는지를 먼저 확인하면 이후 결정을 내릴 때 불필요한 위험을 줄일 수 있습니다.

상담 전에는 무엇을 정리해 가야 하나요?

첫 상담에서는 완성된 재산목록을 만들 필요까지는 없습니다. 다음 내용을 알고 있는 범위에서 정리해 가면 사건을 판단하는 데 도움이 됩니다.

계약서와 금융거래 내역을 모두 확보하지 못했더라도 현재 알고 있는 사실을 먼저 설명하면, 변호사가 추가로 필요한 범위와 적법한 확인 방법을 안내할 수 있습니다.

상속·증여로 시작한 재산이 포함된 이혼에서는 혼인기간이나 명의만으로 결과를 예상하기 어렵습니다. 부동산을 취득한 때부터 현재까지 어떤 비용이 투입되었고 누가 재산의 유지와 가족생활을 담당했는지에 따라 재산분할의 대상과 기여도가 달라질 수 있으므로, 이혼 여부를 최종 결정하기 전부터 각 자산의 취득과 관리 경위를 확인해 두어야 합니다.

법무법인 존재는 상담 전에 사건의 기본 사실과 보유 서류를 확인하고, 재산분할에서 다투어질 범위와 필요한 절차를 구체적으로 안내합니다. 장기 혼인 중 상속·증여 부동산과 임대수익이 함께 문제되는 경우라면, 현재 명의와 시가만 정리하기보다 최초 취득 원인과 혼인 중 관리 경위를 함께 확인해 상담받는 것이 좋습니다.

📖 참고 법령 — 민법 제830조(특유재산과 귀속불명재산) · 제839조의2(재산분할청구권) — 국가법령정보센터 · 개별 세액 계산·신고는 세무사·회계사 고유 영역입니다.