손자 증여 유류분｜할머니가 준 재개발 아파트, 1년 지나면 반환 대상일까

※ 이 글은 법무법인 존재에 접수된 상담에서 확인된 법률 쟁점을 바탕으로 가족관계, 부동산의 형태, 증여 경위와 시기를 변경하고 유사 사건의 쟁점을 결합해 재구성했습니다. 특정 상담자의 사건 결과를 예측하거나 공개하기 위한 글이 아닙니다. 최종 업데이트: 2026년 8월 26일.

조부모가 함께 보유하던 주택이 있었고, 할아버지가 먼저 사망한 뒤 아버지는 다른 상속인들과 재산을 정리하면서 할아버지의 지분을 취득했습니다. 이후 주택은 재개발을 거쳐 새 아파트가 되었고, 할머니는 자신이 보유하던 지분을 아들이 아닌 손자에게 증여하여 소유권이전등기와 증여세 신고를 마쳤습니다.

할머니는 현재 생존해 있습니다. 손자가 궁금한 것은 훗날 할머니가 사망했을 때 할머니의 다른 자녀들이 자신을 상대로 유류분을 청구할 수 있는지, 증여 후 상당한 기간이 지나면 법률관계가 정리되는지입니다.

이 사안을 판단하려면 ‘증여하고 1년이 지났는가’만 계산해서는 충분하지 않습니다. 증여 당시 손자가 공동상속인이었는지, 할머니에게 어느 정도의 재산이 남아 있었고 손자와 할머니가 다른 상속인의 유류분 침해를 어느 범위까지 예상할 수 있었는지, 손자가 받은 재산의 경제적 이익이 실제로 아버지에게 돌아갔다고 볼 사정은 없는지, 재개발 이후 증가한 가치 중 손자의 별도 출연으로 생긴 부분이 있는지를 서로 다른 시점에 맞추어 보아야 합니다. 이 글에서는 이러한 문제를 제3자 증여, 특별수익, 가치평가와 2026년 개정법의 적용 문제로 나누어 다룹니다.

이 글은 할머니가 사망할 당시에도 아버지가 생존해 할머니의 선순위 직계비속 상속인이 된다는 전제에서 설명합니다. 민법 제1000조는 직계비속 가운데 최근친을 선순위로 정하므로 현재 아버지가 생존해 있다면 손자는 그보다 후순위에 있게 됩니다. 다만 할머니보다 아버지가 먼저 사망하거나 상속결격 또는 상속권 상실로 상속인이 되지 못하게 되면 대습상속 여부가 문제될 수 있어 손자의 지위부터 다시 판단해야 합니다.

아버지가 살아 있는데 할머니가 손자에게 증여했다면 유류분에서는 어떻게 보나요?

할머니 사망 당시에도 아버지가 선순위 상속인이라면, 손자가 받은 재산은 원칙적으로 공동상속인의 특별수익이 아니라 공동상속인이 아닌 제3자에 대한 증여로 다루게 됩니다.

민법 제1114조는 유류분 산정에 들어가는 증여를 원칙적으로 상속개시 전 1년 동안 이루어진 증여로 한정합니다. 손자처럼 공동상속인이 아닌 사람이 증여를 받고 그 뒤 1년이 지난 후 상속이 개시되었다면, 일단 제1114조 본문의 기간 제한을 적용받습니다.

대법원도 공동상속인이 아닌 제3자에게 이루어진 증여는 원칙적으로 상속개시 전 1년간의 증여에 한해 유류분반환청구가 가능하다고 확인하고 있습니다.

여기에서 말하는 ‘1년’은 증여계약을 체결한 뒤 오늘까지 얼마나 지났는지를 따지는 기간이 아니라 증여 시점과 할머니의 사망으로 상속이 개시되는 시점 사이의 기간입니다. 할머니가 생존해 계신 현재에는 아직 유류분반환청구권 자체가 발생하지 않았고, 향후 상속이 개시될 때 비로소 어느 증여가 유류분 산정에 들어가는지 판단하게 됩니다.

1년보다 오래된 증여도 유류분에 들어갈 수 있나요?

가능합니다. 다만 증여재산이 컸다는 이유만으로 1년 전 증여가 모두 유류분에 포함되는 것은 아닙니다.

민법 제1114조 후문은 증여자와 수증자 모두 유류분권리자에게 손해를 가할 것을 알고 증여한 경우에는 1년보다 앞선 증여도 산입하도록 정합니다. 대법원은 이 요건을 비교적 엄격하게 설명하고 있습니다.

대법원 2022. 8. 11. 선고 2020다247428 판결에 따르면, 증여 당시 할머니와 손자가 증여재산의 가치가 증여 후 남는 재산의 가치보다 크다는 사실을 알고 있었다는 점만으로는 부족하고, 장래 상속이 개시될 때까지 피상속인의 재산이 증가하지 않을 것이라는 점까지 예견한 상태에서 증여했다는 사정이 인정되어야 합니다. 이러한 사실은 유류분을 청구하는 상속인이 입증해야 합니다.

이 사건에서는 “할머니가 재개발 아파트 지분을 손자에게 주었다”는 사실보다 당시 할머니에게 무엇이 남아 있었는지가 중요해집니다. 예금과 다른 부동산이 있었는지, 연금이나 임대소득이 계속 발생하고 있었는지, 상당한 금융자산을 보유하고 있었는지, 증여 당시의 연령과 생활비 지출을 고려할 때 향후 재산 상태를 어떻게 예상할 수 있었는지가 함께 문제될 수 있습니다.

손자 측에서는 증여 당시 존재했던 예금·부동산·연금과 소득 내역을 확인해 두는 것이 중요합니다. 몇 년 뒤 상속이 개시된 후 그 당시 계좌와 재산 상태를 다시 복원하려 하면 금융기관 보존기간이나 가족 간 기억의 차이 때문에 확인이 어려워질 수 있기 때문입니다.

손자에게 준 재산이 아버지의 특별수익으로 계산될 수도 있나요?

손자가 증여를 받았다는 이유만으로 아버지가 특별수익을 받은 것이 되지는 않지만, 증여의 경위와 경제적 이익을 살펴 아버지에게 직접 증여한 것과 다르지 않다고 인정되는 경우에는 아버지의 특별수익으로 고려될 수 있습니다.

대법원 2007. 8. 28. 자 2006스3 결정은 상속인의 직계비속이나 배우자 등에게 이루어진 증여라 하더라도, 증여 경위와 목적물의 가치·성질, 해당 상속인이 실제로 얻은 이익을 종합해 실질적으로 상속인에게 직접 증여된 것과 다르지 않은 경우에는 그 상속인의 특별수익으로 고려할 수 있다고 판단했습니다.

다른 자녀들이 유류분을 청구한다면 “할머니가 손자 명의로 재산을 넘겼으니 모두 아버지에게 준 것과 같다”고 주장하는 것만으로는 부족합니다. 실제로 아버지가 그 증여로 어떤 경제적 이익을 얻었는지가 확인되어야 합니다.

이 사건에서는 아버지가 이미 할아버지의 지분을 취득하고 있는 만큼, 상대방이 해당 아파트 전체가 한 자녀의 가족에게 집중되었다는 점을 강조할 가능성은 있습니다. 그렇다고 과거 할아버지 상속에서 아버지가 적법한 상속재산분할 협의를 거쳐 다른 상속인에게 정산금을 지급하고 지분을 취득한 사실까지 할머니가 아버지에게 증여한 재산으로 취급할 수는 없습니다. 당시 상속재산분할 협의와 정산금 지급이 실제로 이루어졌다면 그 내역을 별도로 보관해 두어야 하는 이유가 여기에 있습니다.

손자가 증여 후 재산세와 관리비를 자신의 자금으로 지급해 왔는지, 임대했다면 임대차계약과 수익이 누구에게 귀속되었는지, 재개발 과정의 비용을 누가 부담했는지, 아버지가 해당 재산에서 별도의 경제적 이익을 얻었는지 등도 이 주장과 관련해 살펴볼 수 있습니다.

법무법인 존재가 공개한 유류분 수행사례 중에도 장남이 피상속인의 자금을 손자녀 명의 등으로 분산한 사안에서 금융거래를 추적해 약 3억 원의 특별수익 쟁점을 제기하고 소 제기 후 24일 만에 합의에 이른 사례가 있습니다. 이 사례 역시 손자녀 명의라는 사실 자체보다 실제 돈의 흐름과 누구에게 경제적 이익이 귀속되었는지를 확인한 사건입니다.

재개발로 아파트 가격이 크게 올랐다면 어느 가격으로 유류분을 계산하나요?

유류분 산정에 포함되는 증여재산이라면 원칙적으로 증여 당시 가격이 아니라 상속개시 당시의 가치를 기준으로 평가합니다.

대법원 2015. 11. 12. 선고 2010다104768 판결은 증여받은 재산의 시가를 피상속인이 사망한 상속개시 당시를 기준으로 산정한다고 판단했습니다. 증여 당시에는 재개발 전 주택이나 입주권의 가치가 크지 않았더라도, 상속이 개시될 때 재개발이 완료되어 고가의 신축 아파트가 되어 있다면 그 가치 변화를 무시할 수 없습니다.

다만 여기에는 중요한 제한이 있습니다. 수증자가 자신의 비용으로 재산의 성상 등을 변경해 가치가 증가한 경우에는 그러한 변경으로 생긴 가치까지 유류분권리자의 몫으로 돌리는 것은 타당하지 않으므로, 증여 당시의 상태를 기준으로 상속개시 당시 가치를 평가해야 한다는 것이 같은 판결의 취지입니다.

재개발 사건에서는 이 법리를 곧바로 “손자가 낸 분담금을 전액 뺀다”는 식으로 적용해서는 안 됩니다. 기존 토지와 건물 또는 조합원 권리 자체에서 발생한 가치 상승인지, 일반적인 재개발 진행과 시장 가격 상승에서 생긴 것인지, 손자가 별도로 출연한 비용으로 추가된 가치인지에 따라 평가가 달라질 수 있기 때문입니다.

조합원 분담금, 추가분담금, 옵션·확장 비용과 각 지급 계좌를 보관해 두고, 실제 분쟁이 발생하면 감정평가 과정에서 종전 재산의 가치와 손자의 별도 출연이 어느 범위까지 반영되어야 하는지 따져야 합니다. 이주비처럼 지급했다는 사실만으로 재산 가치 증가와 바로 연결되지 않는 비용까지 전액 공제되는 것으로 단정해서도 안 됩니다.

증여 당시와 할머니 사망 당시 중 어느 시점의 재산 상태가 더 중요한가요?

두 시점은 서로 다른 문제를 판단하는 데 사용됩니다.

증여 당시에는 민법 제1114조 후문의 쌍방 악의가 있었는지를 판단하므로, 당시 할머니가 보유한 재산과 향후 재산 증가 가능성을 확인하게 됩니다. 반면 상속이 개시되면 그때 남아 있는 순재산과 유류분 산정에 포함되는 증여재산을 평가하여 각 상속인의 실제 유류분 부족액을 계산합니다. 대법원도 유류분 부족액을 산정할 때 유류분액에서 유류분권리자가 받은 특별수익과 순상속분액을 공제한다고 설명합니다.

증여 당시 할머니에게 상당한 재산이 남아 있었다는 사실은 쌍방 악의 주장에 대응하는 데 의미가 있고, 할머니가 훗날 사망할 때 다른 자녀들이 자신의 유류분을 충족할 만큼 상속재산을 실제로 받게 된다면 손자를 상대로 청구할 유류분 부족액 자체가 발생하지 않거나 줄어들 수 있습니다.

다만 할머니가 생존해 있는 동안 재산 가격과 채무, 의료비와 생활비, 추가 증여가 계속 달라질 수 있기 때문에 현재 재산만으로 미래의 유류분 금액을 확정할 수는 없습니다. 지금 할 수 있는 계산은 여러 전제를 둔 예상 범위를 확인하는 수준으로 보아야 합니다.

2026년 이후에는 아파트 지분을 돌려주는 대신 돈으로 지급하나요?

현재처럼 할머니가 2026년 3월 17일 이후 사망하여 상속이 개시되는 사건에는 개정 민법 제1115조가 적용되므로, 부족한 유류분에 대해서는 재산 자체가 아닌 그 가액의 지급을 청구하는 것이 원칙입니다.

2026년 3월 17일 시행된 민법 제1115조는 유류분권리자가 증여나 유증으로 유류분에 부족이 생긴 때 “부족한 한도에서 그 재산의 가액의 지급”을 청구할 수 있도록 개정되었고, 청구한 날부터 이자도 가산하도록 규정했습니다. 개정법 부칙은 이 규정을 2026년 3월 17일 이후 상속이 개시되는 경우부터 적용한다고 명시하고 있습니다.

윤지상 대표변호사도 2026년 한국경제 칼럼에서 개정법으로 부동산이나 비상장주식의 지분을 직접 반환하던 방식이 금전 지급 원칙으로 바뀌면서 공유관계에서 생기던 후속 분쟁은 줄어드는 반면, 고가 자산을 받은 수증자에게는 현금 마련과 가치평가 문제가 더 중요해졌다고 설명했습니다.

손자 입장에서는 아파트의 단독 명의를 유지할 가능성이 커졌다는 점만 볼 일이 아닙니다. 재개발 이후 가치가 상당히 상승했다면 유류분 부족액도 커질 수 있고, 상당한 금액을 현금으로 지급해야 할 경우 자금 조달을 위해 결국 해당 부동산을 처분하거나 담보로 활용해야 하는 문제가 생길 수 있습니다.

할머니를 부양했다면 증여재산이 유류분에서 빠질 수 있나요?

누가 부양했는지와 그 증여가 누구에 대한 보상이었는지를 구분해야 합니다.

2026년 개정 민법 제1008조에는 공동상속인이 상당한 기간 피상속인을 특별히 부양하거나 재산의 유지·증가에 특별히 기여했고, 그에 대한 보상으로 증여나 유증을 받은 경우에는 기여에 상응하는 범위에서 특별수익으로 보지 않을 수 있다는 단서가 신설되었습니다. 대법원도 2026년 5월 판결에서 이 보상적 증여·유증은 민법 제1118조를 통해 유류분 산정에서도 제외될 수 있다고 설명했습니다.

그러나 이 규정은 공동상속인에게 이루어진 보상적 증여를 전제로 합니다. 현재 사례처럼 상속인이 아닌 손자가 직접 받은 증여에 대해 “손자가 할머니를 돌봤으니 제1008조 단서에 따라 유류분에서 빠진다”고 바로 연결하는 것은 정확하지 않습니다.

다른 상속인들이 손자 증여를 사실상 아버지의 특별수익이라고 주장하는 경우라면, 아버지가 할머니를 특별히 부양했고 해당 증여가 그에 대한 보상의 취지였는지는 별도로 문제 될 수 있습니다. 손자가 직접 간병하거나 생활을 도왔던 사정은 증여가 이루어진 경위와 할머니의 의사를 설명하는 사실로 의미가 있을 수 있지만, 그것만으로 법률상 자동 제외가 이루어지는 것은 아닙니다.

할머니가 살아 계신 지금 무엇을 확인해 두는 것이 좋을까요?

현재 필요한 것은 향후 소송에 맞추어 새로운 사실을 만들어 두는 일이 아니라, 증여 당시 실제로 존재했던 사실과 이후 재산 관리 내역을 훗날 확인할 수 있도록 보존하는 일입니다.

상담에서는 증여계약서와 증여세 신고서, 증여 당시 할머니의 예금·연금·다른 부동산과 채무 내역을 먼저 확인하고, 할아버지 상속 당시 아버지가 다른 상속인에게 지급한 정산금과 상속재산분할 협의 내용을 이어서 살펴볼 필요가 있습니다. 재개발 과정에서 손자가 자신의 돈으로 부담한 금액이 있다면 조합 납부내역과 계좌거래를, 증여 이후 세금과 관리비를 누가 부담했는지 확인할 수 있는 기록도 함께 보관하는 편이 좋습니다.

할머니가 왜 아들이 아닌 손자에게 재산을 증여했는지에 관한 설명도 중요하지만, 이를 사후에 임의로 만들어서는 안 됩니다. 증여 당시 작성된 계약서와 세무 신고, 가족 간 메시지, 공증이나 기존 유언 등 실제로 존재하는 기록을 중심으로 확인해야 합니다.

증여 당시의 잔여재산 내역은 시간이 지나면 가장 복원하기 어려운 부분 가운데 하나이면서, 제1114조 후문의 쌍방 악의 주장과 직접 연결될 수 있습니다.

법무법인 존재는 이런 유류분 사건에서 무엇을 확인하나요?

손자 증여 사건에서는 “1년이 지났으니 괜찮다”거나 “가족에게 증여했으니 결국 돌려줘야 한다”는 어느 한쪽의 설명만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 증여 당시의 상속관계와 잔여재산, 증여가 이루어진 이유, 아버지가 실제로 얻은 경제적 이익, 재개발 전후의 가치와 손자의 별도 출연, 향후 상속이 개시될 때 남게 되는 재산까지 같은 사건 안에서 이어서 확인해야 하기 때문입니다.

법무법인 존재 윤지상 대표변호사는 대한변호사협회 등록 이혼·상속전문변호사이자 대전가정법원 부장판사 출신으로, 대법원 「상속재산분할 및 유류분 재판실무편람」 집필과 「주석 민법 상속편」 공동저자로 참여했습니다. 노종언 대표변호사는 대한변호사협회 등록 가사·형사전문변호사로 상속재산분할·유류분반환·상속회복과 특별수익 분쟁을 수행해 왔고, 故 구하라 유족 사건과 상속권 상실 제도의 입법 논의에도 참여해 왔습니다.

법무법인 존재가 공개한 수행사례 가운데에는 손자녀 명의 등으로 분산된 수억 원대 재산의 금융 흐름을 확인하여 특별수익 쟁점을 다룬 사건이 있고, 다른 사건에서는 전 재산이 장남에게 유증된 상황에서 부동산 보전조치와 유류분 청구를 진행해 세 자매가 총 15억 원을 지급받는 내용으로 조정한 사례가 있습니다.

청구 사건을 수행하면서 어떤 금융거래와 가족 간 재산 이전이 특별수익 주장으로 이어지는지 다뤄온 경험은 수증자 측 사건에서도 의미가 있습니다. 손자 증여 사건에서는 상대방이 제1114조의 쌍방 악의를 주장할지, 아버지의 특별수익으로 재구성할지, 재개발 후 가치평가를 어느 범위에서 다툴지 예상한 다음 현재 존재하는 기록 가운데 어떤 부분을 먼저 확인해야 하는지 정할 수 있기 때문입니다.

유류분 상담에서는 무엇을 가져가면 좋을까요?

현재 할머니가 생존해 계신 사건이라면 증여계약서와 등기사항증명서, 증여세 신고서, 증여 당시 할머니의 재산과 채무를 확인할 수 있는 금융·부동산 내역, 할아버지 사망 후 상속재산을 정리했던 협의서와 정산금 지급 내역, 재개발 조합 납부내역을 먼저 준비하는 편이 좋습니다.

이 서류를 토대로 할머니가 사망할 때에도 손자가 제3자 수증자의 지위에 있게 되는지, 상속개시 전 1년 밖의 증여로 평가될 가능성이 높은지, 쌍방 악의 주장이 제기되었을 때 어떤 사실이 문제될 수 있는지, 아버지의 특별수익이라는 주장이 성립할 여지가 있는지를 순서대로 확인할 수 있습니다.

할머니가 생존해 계신 동안에는 최종 유류분 금액을 확정할 수 없지만, 현재의 재산 상태와 향후 예상되는 가치 변동을 바탕으로 어느 정도의 분쟁 가능성이 있는지 미리 살펴보고 필요한 기록을 보존하는 것은 가능합니다.

재개발 아파트와 세대생략 증여가 함께 문제되는 사건에서는 현재 등기 명의만으로 유류분 위험을 판단하기 어렵습니다. 증여 당시 할머니에게 남아 있던 재산, 손자가 증여를 받은 경위, 아버지가 실제로 얻은 경제적 이익, 재개발 과정에서 누가 어느 비용을 부담했는지에 따라 같은 손자 증여라도 법원의 판단은 달라질 수 있습니다.

법무법인 존재는 관련 서류와 금융거래를 증여 시점부터 확인하여 민법 제1114조의 적용 여부, 특별수익 주장 가능성, 상속개시 후 예상되는 유류분 부족액과 가액지급 문제를 살펴봅니다. 할머니가 생존해 계신 사건이라면 향후 결과를 단정하기보다 현재 확인할 수 있는 사실을 정확히 남겨 두고, 상속이 개시된 뒤 어떤 주장이 예상되는지 미리 점검하는 방식의 상담이 적절합니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 손자도 유류분 청구의 피고가 될 수 있나요?

윤지상 변호사 ▸ 그럴 수 있습니다. 손자가 공동상속인이 아니라는 사실은 유류분반환청구의 상대방이 될 수 없다는 의미가 아니라, 손자에게 이루어진 증여가 유류분 산정에 들어가는 범위를 판단할 때 중요합니다. 제3자 증여라면 민법 제1114조의 1년 원칙과 쌍방 악의 여부가 문제됩니다.

Q. 증여한 지 이미 1년이 넘었다면 더 이상 문제가 없나요?

윤지상 변호사 ▸ 할머니 사망 전에 증여일부터 1년이 지났다면 앞으로 상속이 개시될 때 제1114조 본문의 1년 범위 밖에 있게 되지만, 증여 당시 쌍방의 가해 인식이 인정되거나 증여가 아버지에게 직접 이루어진 것과 다르지 않은 특별수익으로 평가되는지는 별도로 다투어질 수 있습니다.

Q. 할머니가 살아 계실 때 고모나 삼촌이 유류분 소송을 할 수 있나요?

윤지상 변호사 ▸ 유류분은 상속이 개시되어야 구체적인 권리가 발생하므로 현재 할머니가 생존해 계시다면 장래의 유류분반환청구를 미리 제기하는 방식으로 진행되지는 않습니다.

Q. 재개발 분담금을 손자가 냈다면 그 금액만큼 무조건 빠지나요?

윤지상 변호사 ▸ 그렇지 않습니다. 수증자가 자신의 비용으로 재산을 변화시켜 가치가 증가한 경우 그 증가분을 평가에서 제외할 수 있다는 판례가 있지만, 재개발 분담금 전액을 기계적으로 공제한다는 의미는 아닙니다. 종전 재산의 가치, 정비사업으로 인한 상승, 손자의 별도 출연이 각각 어느 정도인지 살펴야 합니다.

Q. 앞으로 유류분이 인정되면 아파트 지분을 넘겨줘야 하나요?

윤지상 변호사 ▸ 할머니가 현재 생존해 있으므로 향후 상속은 2026년 3월 17일 이후 개시됩니다. 현행 민법 제1115조에 따르면 유류분 부족액에 대하여 가액의 지급을 청구하는 것이 원칙이며, 청구일부터 이자도 가산됩니다.