연락두절 상속인이 있는 재개발주택, 상속재산분할 중 분양신청은 어떻게 하나

조부 명의 무허가주택의 단독상속과 대표조합원 문제

수십 년 전 사망한 조부 A가 남긴 무허가주택에서 그의 자녀 B는 오랫동안 생활했고, A가 사망한 뒤에도 주택을 관리하며 재산세와 수선비 등을 부담해 왔습니다. 가족들은 이 주택이 사실상 B의 몫이라고 생각했지만, 별도의 상속재산분할협의나 심판은 이루어지지 않았습니다.

세월이 흐른 뒤 해당 지역에서 재개발사업이 시작되면서 문제가 드러났습니다. A가 사망할 당시 법률상 배우자와 자녀들이 공동상속인이 되었고, 그중 일부는 이후 사망했거나 장기간 연락이 끊겨 현재의 주소와 생존 여부를 곧바로 확인하기 어려웠습니다. 상속관계를 정리하는 사이 조합은 분양신청기간을 공고했습니다.

이 사건에서는 B가 주택을 단독으로 상속받을 가능성만 살펴서는 충분하지 않습니다. 상속재산분할심판이 끝나기 전에 분양신청기간이 만료될 수 있고, 신청 당시 공동상속 상태에 맞는 절차를 갖추지 못하면 이후 B가 단독상속인으로 확정되더라도 재개발 권리를 인정받지 못할 위험이 있기 때문입니다.

※ 이 글은 법무법인 존재에 접수된 실제 상담의 법률 쟁점을 바탕으로 작성하되, 의뢰인과 가족을 알아볼 수 없도록 지역, 시기, 가족관계, 재산의 현황과 사건 경위를 변경했습니다. 최종 검토: 2026년 8월 4일.

오래 별거한 배우자도 공동상속인에 포함되나요?

피상속인이 사망할 당시 법률상 혼인관계가 유지되고 있었다면, 장기간 별거했거나 왕래가 없었다는 사정만으로 배우자의 상속권이 소멸하지는 않습니다.

A의 사망 당시 배우자와 자녀 3명이 모두 생존해 있었다면 배우자의 법정상속분은 1/3, 각 자녀의 법정상속분은 2/9입니다. 📘 민법 제1009조는 배우자가 직계비속과 공동상속할 때 각 직계비속의 상속분보다 50%를 가산하도록 정하고 있습니다.

다만 현재의 공동상속인을 확인하려면 A가 사망할 당시의 가족관계만 보아서는 안 됩니다. A의 배우자나 자녀가 상속 개시 후 다시 사망했다면 그 사람이 취득한 상속지분은 다시 그의 배우자와 자녀 등에게 승계되므로, 최초 상속과 이후의 상속을 시간순으로 연결해야 합니다.

수십 년 전에 시작된 상속에서는 당시 공동상속인 네 명이 현재 수십 명의 승계인으로 늘어나는 경우도 있습니다. 제적등본과 가족관계등록서류를 연결해 최초 상속인, 이후 사망한 사람, 현재의 승계인, 소재가 확인되지 않는 사람을 한 명씩 확정하지 않으면 상속재산분할심판의 당사자를 빠뜨리거나 분양신청에 필요한 동의를 잘못 받을 수 있습니다.

B가 해당 주택을 단독으로 상속받을 수 있나요?

공동상속인 전원이 합의하거나 가정법원이 상속재산분할심판에서 해당 주택을 B에게 귀속시키는 결정을 하면 단독상속이 가능합니다.

협의분할은 공동상속인 전원이 참여해야 하므로 연락이 되지 않는 사람이 있거나 현재의 승계인을 특정하지 못한 상태에서 일부 상속인끼리 작성한 협의서만으로 단독상속등기를 마치기는 어렵습니다. 협의가 이루어지지 않으면 가정법원에 상속재산분할심판을 청구해야 합니다.

가정법원은 상속재산을 그대로 나누는 방법 외에도 특정 재산을 한 상속인에게 귀속시키고 구체적 상속분을 초과하는 금액을 다른 상속인에게 지급하게 하거나, 적절한 현물분할이 어렵다면 경매를 명하는 방법을 선택할 수 있습니다. 이때 재산의 종류와 이용관계, 상속인들의 의사와 관계, 분할 뒤 분쟁이 다시 발생할 가능성 등을 함께 고려합니다.

오래 함께 살았다는 사정만으로는 부족합니다

B가 오랜 기간 해당 주택에서 살며 관리해 왔다는 사정은 단독 귀속을 주장할 때 고려될 수 있지만, 동거와 점유만으로 다른 공동상속인의 지분이 없어지지는 않습니다. B가 기여분을 주장하려면 A를 상당한 기간 특별히 부양했거나, 주택의 유지와 피상속인의 재산 보전에 특별한 기여를 했다는 사실을 구체적으로 설명해야 합니다.

📘 민법 제1008조의2도 상당한 기간 동거·간호 등의 방법으로 피상속인을 특별히 부양했거나 피상속인의 재산 유지·증가에 특별히 기여한 경우에 기여분을 인정하도록 정하고, 협의가 되지 않으면 가정법원이 기여의 시기·방법·정도와 상속재산의 액수 등을 고려해 비율을 정하도록 하고 있습니다.

이 사건에서는 B가 A와 실제로 함께 생활한 기간, A의 생활비와 치료비를 부담한 경위, 주택의 수선비와 세금 납부 내역, 임대수익이 있었다면 그 귀속과 사용처, 다른 상속인들의 부양 참여 여부가 중요한 기록이 됩니다.

기여분이 인정되더라도 B가 주택 전체를 취득하려면 다른 상속인에게 지급할 정산금을 마련할 수 있는지까지 설명해야 합니다. 주택의 가치가 높아졌는데 정산 능력이 전혀 확인되지 않는다면 법원이 단독 귀속보다 다른 분할 방법을 택할 가능성도 고려해야 합니다.

연락이 끊긴 공동상속인은 어떤 절차로 참여시키나요?

주소를 모른다는 이유만으로 그 상속인을 제외할 수 없으며, 법원의 송달 절차와 그 사람을 대신해 권리를 행사할 주체가 필요한지를 나누어 판단해야 합니다.

상속재산분할심판을 청구하면 법원은 당사자에게 심판청구서와 기일통지서를 송달해야 합니다. 주민등록지와 실제 거소를 확인하기 어렵다면 보정명령이나 사실조회를 통해 주민등록·출입국 등 공적 기록을 확인하고, 필요한 확인을 거쳤는데도 송달 장소를 찾을 수 없는 경우에는 공시송달이 문제될 수 있습니다. 가사소송법도 공시송달의 방법이 아니면 당사자를 소환할 수 없는 경우 조정에 회부하지 않을 수 있도록 규정하고 있습니다.

그러나 공시송달은 법원의 심판을 진행하기 위한 송달 방법일 뿐, 연락두절 상속인을 대신해 대표조합원을 선정하거나 분양신청에 동의하는 권한을 만드는 제도는 아닙니다.

분양신청기간 안에 연락두절 상속인의 의사표시가 필요하거나 해당 상속인의 재산상 권리를 대신 관리할 사람이 필요하다면 부재자재산관리인 선임을 검토해야 할 수 있습니다. 법원이 선임한 관리인이 보존행위나 통상적인 관리 범위를 넘는 법률행위를 하려면 법원의 허가를 받아야 하므로, 대표조합원 선정과 분양신청에 관한 권한이 선임결정과 허가 범위에 포함되는지도 확인해야 합니다.

실종선고는 장기간 생사가 분명하지 않은 사람을 법률상 사망한 것으로 보는 제도입니다. 일반실종은 생사가 5년간 분명하지 않아야 하며, 선고가 내려지면 그 기간이 끝난 때 사망한 것으로 봅니다.

분양신청 마감이 임박한 사건에서 실종선고만 기다리는 방법은 현실적인 대응이 되기 어렵습니다. 실종선고가 내려지더라도 법률상 사망 시점이 A의 사망 전인지 후인지에 따라 대습상속 또는 후속 상속의 당사자가 다시 달라질 수 있으므로, 오히려 상속관계를 새로 계산해야 할 가능성도 있습니다.

상속재산분할 재판이 진행 중이면 분양신청을 기다려도 되나요?

상속재산분할심판이 진행 중이라는 사실 자체가 분양신청을 금지하는 사유는 아니지만, 재판 결과를 기다리는 동안 분양신청기간이 정지되지는 않습니다.

📘 도시 및 주거환경정비법 제72조는 분양신청기간을 통지일부터 30일 이상 60일 이내로 정하도록 하고, 사업 진행에 지장이 없다고 판단되는 경우 한 차례에 한해 20일 범위에서 연장할 수 있도록 정합니다. 분양받기를 원하는 토지등소유자는 그 기간 안에 법령과 사업시행자가 정한 방법에 따라 신청해야 합니다.

분양신청을 하지 않았거나 기간 안에 신청을 철회한 사람, 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 사람에게는 📘 같은 법 제73조에 따른 손실보상 절차가 진행될 수 있습니다. 실무에서 흔히 말하는 현금청산 문제입니다.

상속재산분할심판에서 B의 단독 귀속 가능성이 높아 보이더라도 조합의 분양신청기간과 연장 가능성, 조합원명부의 현재 상태, 대표조합원 신고 여부를 먼저 확인해야 합니다.

분양신청 당시 공동상속 상태라면 누가 신청해야 하나요?

분양신청 당시 주택이나 토지에 관한 권리가 여러 공동상속인에게 귀속되어 있다면 도시정비법과 조합 정관에 따라 대표자 한 사람을 정해 신청해야 하는 경우가 많습니다.

현행 📘 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항은 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 사람의 공유에 속하는 때에는 그 여러 사람을 대표하는 한 사람을 조합원으로 본다고 정합니다.

서울행정법원은 2024년 4월 26일 선고한 2023구합863 판결에서, 분양신청 당시 상속재산분할협의에 따른 등기가 끝나지 않았다면 조합 정관에 따라 공동상속인 사이에서 대표조합원을 선정해 신청해야 하며, 공동상속인 중 한 사람이 단독으로 신청한 뒤 신청기간이 지나 단독상속등기를 마쳤다고 하더라도 상속재산분할의 소급효로 당초 신청이 적법해진다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

📘 민법 제1015조는 상속재산분할이 상속 개시 시점으로 소급해 효력이 발생한다고 정하지만, 제3자의 권리를 해할 수 없다는 제한을 두고 있습니다. 위 서울행정법원 판결은 정비사업에서 분양신청기간을 기준으로 권리관계를 객관적이고 통일적으로 처리해야 한다는 점을 고려해, 이후 상속분할의 소급효로 잘못된 신청을 보완할 수 없다고 본 사례입니다.

다만 이는 하급심 판결이고, 구체적인 결론은 각 사업의 조합 정관, 분양신청 공고, 권리관계와 신청 경위에 따라 달라질 수 있습니다. 그럼에도 나중에 단독상속 판결을 받으면 된다고 생각해 공동상속 상태에서 한 사람 명의로만 신청하는 방식은 상당한 위험이 있다는 점을 보여줍니다.

공동상속인이 많고 일부와 연락이 닿지 않는다면

조합의 임시 접수나 추후 보완을 법률상 당연한 권리로 전제해서는 안 됩니다. 문의에 대한 답변을 서면으로 남겨 두는 이유는 이후 조합의 처분을 다투게 될 때 신청 경위를 설명할 기록이 필요하기 때문입니다.

무허가주택도 재개발 아파트를 분양받을 수 있나요?

무허가주택이라는 사실만으로 분양대상 여부를 단정할 수 없으며, 조합 정관과 지방자치단체 기준에서 해당 주택을 어떤 범위까지 인정하는지 확인해야 합니다.

대법원은 원칙적으로 재개발조합의 조합원 자격을 부여하는 건축물은 적법한 건축물을 의미하고 무허가건축물은 포함되지 않는다고 보면서도, 조합이 정관으로 일정한 무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여할 수 있다고 판단했습니다.

따라서 이 사건에서는 주택이 단순히 오래 존재했다는 사실만으로 분양권이 인정된다고 볼 수 없습니다. 조합 정관이 인정하는 무허가건축물의 범위, 건축 시점, 무허가건축물대장 등재 여부, 항공사진이나 재산세 부과 내역, 사실상 소유관계, 토지에 관한 권리를 함께 확인해야 합니다.

B가 상속재산분할심판에서 무허가주택을 단독으로 취득했다고 하더라도 그 결정만으로 조합원 또는 분양대상 자격이 생기는 것은 아닙니다. 상속재산분할은 공동상속인 사이에서 누가 권리를 취득할지를 정하는 절차이고, 정비사업에서는 해당 주택이 정관상 분양대상인지와 적법한 신청이 기간 안에 이루어졌는지를 별도로 판단하기 때문입니다.

이 사건에서 법원은 무엇을 확인하게 되나요?

가정법원은 먼저 A의 사망 당시 상속인과 이후 승계인을 확정하고, B가 주장하는 동거·부양·재산관리의 내용이 법정상속분을 조정할 정도의 특별한 기여에 해당하는지를 살피게 됩니다.

상속재산분할심판에서는 B가 A와 함께 생활한 정확한 기간, A가 생활과 치료에서 어느 정도의 도움을 필요로 했는지, 그 비용을 누가 부담했는지, 주택의 세금과 수선비를 누가 납부했는지, B의 관리로 주택의 가치가 유지되었는지, 다른 상속인들이 생전 증여를 받았거나 부양에 참여한 사실이 있는지, 주택을 B에게 귀속시킬 경우 다른 상속인에게 지급할 정산금이 마련되어 있는지가 서로 연결됩니다.

기여분은 가족 사이에서 오래 함께 살았다는 사정을 보상하는 제도가 아닙니다. 대법원도 법정상속분을 수정할 정도의 특별한 부양이나 재산적 기여가 있는지를 가정법원이 여러 사정을 고려해 판단해야 한다고 보고 있습니다.

정비사업에서는 다른 문제가 이어집니다. 분양신청 당시 조합원명부와 권리관계가 어떻게 정리되어 있었는지, 대표조합원이 적법하게 선정되었는지, 공동상속인을 대표할 권한이 있었는지, 신청 서류가 정관의 요건을 갖추었는지, 해당 무허가주택이 분양대상 기준에 들어오는지를 확인하게 됩니다.

두 절차는 서로 영향을 주지만 판단 대상은 같지 않습니다. 상속재판의 승산만 검토하거나 재개발조합의 신청 안내만 확인해서는 사건 전체를 처리하기 어려운 이유입니다.

법무법인 존재는 어떤 순서로 이 사건을 맡게 되나요?

이 유형의 사건에서 먼저 작성해야 할 것은 상속재산분할심판청구서가 아니라, 현재의 상속인과 재개발 절차를 연결한 두 개의 표입니다.

첫 번째는 A의 사망일부터 현재까지 최초 상속인과 후속 상속인, 소재가 확인되지 않는 사람, 부재자재산관리인이 필요한 사람을 표시한 상속 승계도입니다.

두 번째는 조합설립인가, 사업시행계획인가, 분양신청 공고, 신청 마감일, 관리처분계획 수립·인가 예정일과 현재 진행 중인 가정법원 절차를 함께 표시한 일정표입니다.

이 두 가지가 정리되어야 분양신청기간 안에 대표조합원을 정할 수 있는지, 부재자재산관리인 선임과 법원의 허가를 신청해야 하는지, 상속재산분할심판에서 B의 기여분과 단독 귀속을 어떻게 주장할지, 조합의 처분에 행정상 대응이 필요한지를 결정할 수 있습니다.

윤지상 대표변호사는 13년 동안 법관으로 재직하며 상속·이혼 등 가정법원 사건을 심리했고, 「상속재산분할 및 유류분 재판실무편람」 집필위원과 「주석 민법 상속편」 공동저자로 참여했습니다. 법무법인 존재는 연락두절 해외 거주 공동상속인이 포함된 상속분할 사건도 공식 수행 이력으로 공개하고 있습니다.

이 사건은 가정법원의 상속재산분할만으로 끝나지 않고 정비사업의 조합원 자격, 대표조합원과 분양신청, 무허가주택의 인정 기준, 관리처분계획과 손실보상 문제가 이어질 수 있습니다. 법무법인 존재는 상속재산의 범위와 가족관계를 확인한 뒤 필요한 경우 민사·부동산·행정 분야의 쟁점을 같은 사건 안에서 이어서 살피는 원팀 방식으로 사건을 진행합니다.

상담 전에는 무엇을 확인해야 하나요?

상담 전에는 다음 내용을 가능한 범위에서 정리하는 편이 좋습니다.

모든 서류를 완벽하게 확보한 뒤에만 상담할 필요는 없습니다. 분양신청기간이 임박했다면 현재 확보한 내용만으로도 상속인 확정, 대표조합원 선정 가능성, 부재자재산관리인 절차와 조합 접수 기준 가운데 무엇을 먼저 처리해야 하는지 판단해야 합니다.

상속재산분할심판의 결과가 중요하더라도 정비사업의 일정은 그 재판을 기다려 주지 않습니다. 오래된 주택의 명의를 정리하는 절차와 분양신청기간 안에 재개발 권리를 보전하는 절차를 같은 일정 안에서 진행해야 합니다.

❓ 자주 묻는 질문

다른 상속인과 연락이 안 되면 한 사람이 단독상속할 수 있나요?

윤지상 변호사 ▸ 연락이 되지 않는다는 사정만으로 그 사람의 상속권이 없어지지는 않습니다. 현재의 공동상속인과 주소를 확인한 뒤 상속재산분할심판을 진행해야 하며, 법원 서류의 송달에는 공시송달이, 그 사람을 대신한 실질적인 재산관리와 의사표시에는 부재자재산관리인 선임과 법원 허가가 문제될 수 있습니다.

부모를 오래 모신 자녀가 주택 전체를 받을 수 있나요?

윤지상 변호사 ▸ 오랜 동거만으로 주택 전체가 한 자녀에게 귀속되는 것은 아닙니다. 통상적인 부양을 넘는 생활비·치료비 부담이나 재산의 유지에 대한 특별한 기여가 인정되고, 다른 상속인에게 지급할 정산금도 마련할 수 있다면 가정법원이 해당 주택을 한 사람에게 귀속시키는 방법을 검토할 수 있습니다.

상속재산분할 재판 중에도 재개발 분양신청을 해야 하나요?

윤지상 변호사 ▸ 분양신청기간은 상속재판이 끝날 때까지 정지되지 않습니다. 신청 당시 공동상속 상태라면 도시정비법과 조합 정관에 따른 대표조합원 선정과 신청 요건을 갖추어야 하며, 나중에 단독상속 판결이나 등기를 받더라도 잘못된 신청이 당연히 보완되는 것은 아닙니다.

대표조합원 없이 공동상속인 한 명이 신청하면 어떻게 되나요?

윤지상 변호사 ▸ 조합 정관이 공동상속인 가운데 대표조합원을 정해 신청하도록 하고 있다면 한 사람의 단독 신청은 부적법하다고 판단될 수 있습니다. 분양신청기간이 지난 뒤 단독상속등기를 마쳤다는 이유만으로 신청 당시의 하자가 보완된다고 단정해서는 안 됩니다.

무허가주택도 재개발 분양권을 받을 수 있나요?

윤지상 변호사 ▸ 무허가주택은 원칙적으로 조합원 자격의 근거가 되는 적법한 건축물과 다르게 취급되지만, 조합 정관이 일정한 건축 시점이나 공적 장부 등재 등 요건을 갖춘 무허가건축물 소유자에게 자격을 인정할 수 있습니다. 해당 지역의 조례와 조합 정관, 무허가건축물대장과 사실상 소유관계를 확인해야 합니다.

오래 별거한 배우자도 상속권이 있나요?

윤지상 변호사 ▸ 피상속인 사망 당시 법률상 혼인관계가 유지되었다면 장기간 별거했다는 사정만으로 배우자의 상속권이 없어지지는 않습니다. 배우자가 이후 사망했다면 그 배우자가 취득했던 지분을 다시 상속한 사람이 누구인지까지 확인해야 합니다.