이혼 전세보증금 재산분할, 임대인에게 직접 받으려면

안녕하세요. 법무법인 존재입니다.

이혼하면서 배우자 명의의 전세보증금을 받기로 했다면, 합의서에 적힌 금액이 누구의 지급의무를 뜻하는지부터 확인해야 합니다. 배우자가 자신의 돈으로 재산분할금을 지급하는 약정인지, 임대인에게 보증금 반환을 요구할 권리를 넘기는 약정인지에 따라 청구할 상대방과 필요한 절차가 달라지기 때문입니다.

합의서에는 금액이 적혀 있는데 그 돈을 누구에게 달라고 해야 하는지가 분명하지 않아 막막하실 수 있습니다. 보증금반환채권을 유효하게 양수한 배우자는 원칙적으로 양도인의 통지나 임대인의 승낙을 갖추어 임대인에게 양도 사실을 주장할 수 있으며, 실제 지급 시기와 금액은 임대차 종료 및 주택 인도, 기존 담보와 공제 사유에 따라 정해집니다. 자녀와 계속 거주할 예정이라면 임차인 지위의 이전도 별도로 정해야 하므로, 합의 당시 전세계약과 대출 약정을 함께 살펴야 합니다.

이 글은 주택 임대차계약에 따른 보증금반환채권을 다루며, 등기된 전세권 자체를 이전하는 경우와는 구분합니다.

보증금을 받기로 한 합의는 누구에게 청구할 권리를 정한 것인가

“전세보증금은 아내에게 귀속한다”는 문구를 사용할 때에는 그에 따라 남편이 부담할 의무를 구체적으로 적어야 합니다. 남편이 정해진 금액을 직접 지급하기로 했다면 지급기일과 미지급 시 책임이 중요하고, 보증금반환채권을 이전하기로 했다면 어느 임대차계약에서 발생한 채권을 얼마만큼 넘기는지와 임대인에 대한 통지 방법이 필요합니다.

특히 채권을 넘기는 것으로 재산분할금 지급을 마무리할 것인지, 실제 반환받은 금액이 약정액에 미치지 못할 때 배우자가 부족액을 지급할 것인지는 서명 전에 정해야 합니다. 임대인의 자금 사정이 좋지 않은데도 채권의 액면금액을 그대로 인정해 다른 재산에 대한 청구를 정리하면, 보증금이 회수되지 않았을 때 그 손실을 누가 부담하는지를 두고 다시 다투게 될 수 있습니다.

“임대인에게 돌려받는 대로 지급한다”는 약정 역시 반환이 늦어진 경우를 함께 정해야 합니다. 새집 잔금일에 맞춰 돈이 필요한 사람이라면 최종 지급기일을 정하고, 그때까지 반환이 이루어지지 않았을 때 배우자가 다른 재원으로 지급할 의무를 부담할지 협의해야 합니다. 합의서에 재산분할과 다른 조항을 함께 담을 때 무엇을 구분해 적어야 하는지는 이혼합의서 작성 기준을 다룬 글에 정리해 두었습니다.

임대인의 동의 없이 보증금반환채권을 양도할 수 있나

양도가 허용되는 보증금반환채권은 민법 제450조에 따라 양도인이 임대인에게 통지하는 방법으로도 대항요건을 갖출 수 있습니다. 임대인의 승낙을 받는 방법과 양도인이 통지하는 방법이 모두 인정되지만, 임대차계약에 양도를 제한하는 특약이 있다면 같은 법 제449조 제2항에 따라 그 효력과 양수인이 특약을 알고 있었는지 등을 먼저 판단해야 합니다.

쉽게 말하면 임대인의 도장을 받아야만 넘길 수 있는 것은 아니고, 넘기는 쪽이 임대인에게 알리기만 해도 임대인에게 권리를 주장할 수 있다는 뜻입니다.

통지는 원칙적으로 채권을 넘기는 배우자가 해야 하며, 받는 배우자가 대신 처리하려면 적법한 통지 권한을 갖추고 양도인을 대리한다는 점을 밝혀야 합니다. 대법원 2011. 2. 24. 선고 2010다96911 판결은 양수인이 양도인을 대리해 통지하는 경우 대리권이 적법하게 수여되었는지와 대리행위에서 현명의 요구가 지켜졌는지를 무겁게 판단해야 한다고 보았습니다. 상대방이 협조하지 않을 가능성이 있다면 양도 합의와 함께 통지서 작성 및 발송에 필요한 조치까지 마련해 두는 편이 좋습니다.

한편 보증금을 받을 권리의 양도와 집을 사용·수익하는 임차권의 양도에는 서로 다른 규정이 적용됩니다. 민법 제629조에 따라 임차권 양도에는 원칙적으로 임대인의 동의가 필요하므로, 자녀와 계속 살 배우자가 전세계약의 임차인 지위까지 넘겨받으려면 임대인과 그 내용을 협의해야 합니다. 계약당사자의 지위를 넘기는 데 나머지 당사자의 동의나 승낙이 필요하다는 점은 대법원 2012. 5. 24. 선고 2009다88303 판결이 계약인수의 요건으로 밝힌 바 있습니다. 보증금을 입금할 계좌를 변경해 주었다는 사정만으로 계약 당사자 변경까지 승인했다고 전제해서는 안 됩니다.

양도계약을 먼저 썼는데 가압류보다 늦어질 수 있나

배우자의 다른 채권자가 보증금에 가압류를 신청한 경우에는 양도계약서 작성일만으로 우선순위를 정하지 않습니다. 대법원 1994. 4. 26. 선고 93다24223 전원합의체 판결은 채권양도 통지와 가압류결정이 경합할 때 확정일자 있는 양도 통지와 가압류결정 정본이 채무자에게 도달한 시점의 선후로 우열을 정해야 한다고 판단했고, 같은 날 도달했는데 선후를 입증하지 못하면 동시에 도달한 것으로 추정한다고 보았습니다.

따라서 이혼 합의서와 양도계약서를 작성한 뒤 통지를 미뤄 둔 사이 가압류결정이 먼저 도달했다면, 계약을 먼저 체결했다는 이유로 가압류채권자보다 앞설 수는 없습니다. 배우자에게 사업상 채무가 있거나 보증금에 대한 압류 가능성이 확인된 사건에서는 합의 시점부터 통지의 발송과 도달 확인을 함께 진행해야 합니다. 배우자가 몰래 받은 대출이 뒤늦게 드러나는 경우의 대응은 숨은 대출과 공동채무를 다룬 글에서 함께 보실 수 있습니다.

통상 내용증명우편으로 양도 내용을 알리고 배달증명으로 도달 사실을 남기는 방법을 사용합니다. 대법원 2002. 4. 9. 선고 2001다80815 판결은 배달증명 우편으로 보낸 통지서 자체는 확정일자 있는 증서가 아니고, 통지와 무관하게 별도의 양도증서에 확정일자를 받았더라도 그것만으로 제3자에게 양도를 주장할 수는 없다고 판단했습니다. 별도의 양도계약서에 확정일자를 받았더라도 임대인에게 보낸 통지 자체가 확정일자 있는 증서에 의하지 않았다면 제3자에게 양도를 주장하는 데 문제가 생길 수 있습니다.

기존 전세계약서의 확정일자도 그대로 인정받을 수 있나

보증금반환채권만 넘겨받았다고 해서 기존 임차인의 우선변제권까지 당연히 취득하는 것은 아닙니다. 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결은 임차권과 분리된 보증금반환채권만 양수한 사람에게 주택임대차보호법상 임차인으로서의 우선변제권을 인정하지 않았고, 담보 목적으로 양수한 경우에도 마찬가지라고 보면서 다만 일반 금전채권자로서 배당요구를 할 수 있다고 덧붙였습니다. 이는 임대인에게 보증금을 청구할 수 있는지와, 집이 경매에 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 배당받을 수 있는지가 별개의 문제임을 뜻합니다.

현행 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에는 법이 정한 금융기관 등이 반환채권을 양수할 때 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계하는 특례가 있지만, 은행·보증기관 등으로 열거된 기관에 적용되는 규정이어서 일반 개인인 배우자의 채권양수에 그대로 적용할 수는 없습니다. 또한 채권양도 통지에 갖추는 확정일자와 임차인의 우선변제권에 필요한 임대차계약서의 확정일자는 용도가 다르므로, 내용증명을 보냈다는 이유로 경매에서의 우선순위까지 확보했다고 판단해서는 안 됩니다.

임차인 지위까지 이전하려는 경우에는 임대인의 동의뿐 아니라 점유와 주민등록이 어떻게 유지되는지, 기존 권리를 이어받는 방식인지 새로운 계약을 체결하는 방식인지도 확인해야 합니다. 선순위 근저당권이 크거나 보증금 반환이 불확실한 주택이라면, 이러한 조건을 확인한 뒤 채권양도와 현금 지급 중 어떤 방식이 의뢰인의 주거자금 확보에 적합한지 판단해야 합니다. 배우자 명의 부동산과 대출을 함께 정리하는 기준은 부동산 재산분할 글에서 다뤘습니다.

전세대출이 남아 있다면 실제로 받을 금액은 얼마인가

전세대출이 있는 사건에서는 금융기관이 보증금반환채권을 이미 양수했는지, 그 채권에 질권을 설정했는지에 따라 임대인의 지급 상대방이 달라질 수 있습니다. 대출 잔액증명과 담보 약정을 대조하고 임대인이 받은 통지까지 확인해야, 배우자에게 이전할 수 있는 권리의 범위와 대출 상환 후 지급될 잔액을 정할 수 있습니다.

예를 들어 보증금 5억 원에서 전세대출 2억 원을 먼저 상환하고 다른 공제가 없다고 가정하면, 정산에 사용할 수 있는 잔액은 3억 원입니다. 이는 계산을 위한 예시이며, 실제 합의에서는 상환일까지의 이자와 필요한 비용을 반영해야 합니다. 재산목록에 보증금을 3억 원으로 기재했다면 같은 대출 2억 원을 다시 채무로 공제하지 않도록 계산 방식도 맞춰야 합니다.

부부가 대출을 한쪽이 맡기로 합의하더라도 은행이 기존 채무자의 책임을 면제하는 데 승낙하지 않았다면 종전 명의자의 상환 책임은 남습니다. 민법 제454조는 제3자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우 채권자의 승낙이 있어야 효력이 생긴다고 정하고, 대법원 2009다88303 판결도 채권자의 승낙이 없으면 면책적 채무인수 약정이 이행인수 등의 효력밖에 갖지 못해 채무자가 채무를 면하지 못한다고 판단했습니다. 이혼 합의서에 대출 부담자를 적는 것만으로 은행에 대한 책임이 정리되지는 않습니다.

이 때문에 변호사는 은행의 채무자 변경 가능 여부를 확인한 뒤, 변경이 어려운 경우의 상환기한과 대환 방법을 합의안에 반영하고 담보 해제에 맞춰 잔액을 지급받도록 조정해야 합니다. 반환보증에 가입했다면 채권양도나 임차인 변경이 보증에 미치는 영향도 해당 보증기관에 확인해야 합니다.

상대방이 계속 거주하거나 임대인이 공제액을 주장하면 어떻게 하나

보증금반환채권을 양도하더라도 임대차에서 발생한 임차인의 채무가 없어지는 것은 아니므로, 연체차임이나 인정되는 원상복구비용 등이 반환액에서 공제될 수 있습니다. 다만 임대인이 청구한 비용이 모두 공제되는 것은 아니며, 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결도 임대차에서 당연히 발생하는 채무와 별도 약정에 따른 금액을 구분했습니다. 공제 내역을 받았다면 계약상 의무와 실제 손상 상태를 대조해야 합니다. 어느 항목까지 공제로 인정할지는 재판부마다 판단이 다릅니다.

채권을 넘긴 배우자가 집에 계속 살 경우에는 그 배우자의 인도 지연이나 차임 연체로 받을 돈이 줄어들 수 있습니다. 이혼 합의에는 주택 인도일까지의 비용 부담자를 정하고, 거주자의 책임으로 공제된 금액을 채권을 받은 배우자에게 보전할지 함께 적어야 하며, 임대인과 정산을 마칠 때에도 공제 사유를 확인할 수 있도록 서류를 공유해야 합니다.

계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령이 문제됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지된다고 정하므로, 종전 권리를 지키려는 임차인은 등기를 마친 사실을 확인한 뒤 점유와 주민등록을 옮겨야 하며 신청만 해 놓고 먼저 전출하는 것은 피해야 합니다. 다만 반환채권만 양수한 배우자가 임차인과 같은 지위에서 신청할 수 있다고 전제해서는 안 되므로, 이전된 권리와 신청 주체를 먼저 확인해야 합니다.

법무법인 존재가 수행한 사건에서는 어떻게 분할했나

법무법인 존재의 윤지상 대표변호사가 담당한 재산분할 사건에서는 상대방 배우자에게 지방 주택의 전세보증금반환채권 3억 5,000만 원을 양도하고 1억 1,800만 원을 추가로 지급하는 방식이 정해졌습니다. 공식 블로그에 소개된 결과에 따르면 의뢰인은 아파트를 유지하면서 채권양도와 현금 지급을 통해 상대방의 몫을 정산할 수 있었습니다. 이 사례는 보증금반환채권을 다른 재산과 함께 분할에 활용한 결과로 참고할 수 있으며, 소개한 범위를 넘어 임대인에 대한 통지나 실제 회수 결과까지 확인된 것은 아닙니다.

윤지상 대표변호사는 법률신문 칼럼에서도 재산의 평가액에 맞춰 금전 지급을 명하더라도 실제 현금 마련이 어렵거나 자산 처분에 따른 손실이 발생하면 분할방법의 형평을 살펴야 한다는 취지의 견해를 제시했습니다. 이를 보증금이 포함된 재산분할에 적용하면, 채권을 넘기는 배우자가 아파트를 유지할 수 있는지와 함께 채권을 받는 배우자가 필요한 시기에 주거자금을 확보할 수 있는지를 따져야 한다는 시사점을 얻을 수 있습니다.

법무법인 존재는 가정법원 부장판사를 지낸 윤지상 대표변호사의 가사재판 경험과 IBK기업은행 법무팀 및 미래에셋자산운용 법무팀장 경력이 있는 노종언 대표변호사의 금융계약 경험을 바탕으로, 전세대출이 결합된 분할안의 지급 조건을 살핍니다. 담당 변호사는 임대차계약과 대출 약정에서 확인한 제한을 이혼 합의안에 반영하고, 민사상 반환청구가 필요한 경우에도 앞서 정한 채권 귀속과 모순되지 않도록 청구 내용을 정리합니다. 사업체와 전세보증금이 함께 문제되는 사건은 법인 재산과 전세보증금 분할 글에서 별도로 다뤘습니다.

합의 후에도 지급받지 못했다면 누구를 상대로 소송해야 하나

보증금이 지급되지 않았을 때에는 합의서나 조정조서에서 상대방이 부담하기로 한 의무를 먼저 확인해야 합니다. 배우자의 금전 지급의무가 남아 있는 사건과, 채권양도가 이루어져 임대인에게 반환을 구해야 하는 사건은 청구 상대방과 집행할 재산이 다르기 때문입니다.

임대인에게 양수금 지급을 청구하는 소송에서는 유효한 채권양도와 대항요건을 갖추었는지, 임대차가 종료되었는지, 주택 인도와 공제 문제를 반영한 반환액이 얼마인지가 판단 대상이 됩니다. 임대인의 재산 처분 우려가 확인되면 청구권과 보전의 필요성을 소명할 수 있는지에 따라 가압류도 고려할 수 있습니다.

부부 사이의 이혼 조정조서가 있다는 사정만으로 조정 당사자가 아닌 임대인에게 바로 강제집행할 수 있는 것은 아닙니다. 임대인이 자발적으로 지급하지 않으면 그를 상대로 지급판결 등 필요한 집행권원을 확보해야 하므로, 변호사와 상담할 때는 현재 문서로 누구에게 어떤 의무의 이행을 요구할 수 있는지부터 정리하는 것이 좋습니다. 합의서의 포기 문구가 다른 청구까지 정리하는지 미리 살펴야 하는 이유는 합의서의 청구 포기 범위를 다룬 글에도 정리해 두었습니다.

상담 전에는 어떤 서류를 준비해야 하나

임대차계약서와 이혼 합의서 초안을 함께 준비하면 보증금을 받을 권리와 배우자에게 요구할 의무를 구분하는 데 도움이 됩니다. 이미 조정이나 재판이 끝났다면 요약한 내용 대신 조정조서 또는 판결·심판문 전체를 제시하고, 통지를 보냈다면 통지서와 도달 기록도 함께 전달하는 것이 좋습니다.

전세보증금으로 이혼 후 주거비를 마련해야 하는 사건이라면 상담 예약 시 임대차 만료일과 예정된 이사일을 함께 알려 주십시오. 법무법인 존재는 계약상 받을 수 있는 금액과 시기를 확인해 합의 조항을 작성하고, 지급이 지연되는 경우에는 의뢰인에게 남아 있는 권리에 맞춰 반환청구와 집행 절차를 안내합니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 이혼 합의서 사본을 임대인에게 보내면 채권양도 통지가 된 것인가요?

윤지상 변호사 ▸ 사본을 보냈다는 사실만으로 판단할 수는 없습니다. 문서에 유효한 양도 내용이 담겨 있는지, 양도인 또는 적법한 권한을 가진 사람이 통지했는지, 임대인에게 도달했는지를 확인해야 하며, 다른 채권자에게도 양도를 주장하려면 민법 제450조 제2항의 확정일자 요건을 갖춰야 합니다.

Q. 전세계약서에 확정일자가 있는데 내용증명을 또 보내야 하나요?

윤지상 변호사 ▸ 전세계약서의 확정일자는 채권양도 통지를 대신하지 않습니다. 임차인의 우선변제권과 채권양도의 대항요건은 각각 갖추어야 하며, 반환채권만 넘겨받는 배우자는 대법원 2010다10276 판결에 따라 기존 임차인의 우선변제권을 당연히 승계하지 않습니다.

Q. 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 전 배우자에게 받을 수 있나요?

윤지상 변호사 ▸ 전 배우자의 지급의무가 남아 있는지는 합의 내용에 따라 달라집니다. 채권을 이전하면 정산을 마치기로 했는지, 일정일까지 지급되지 않거나 회수액이 부족하면 배우자가 지급하기로 했는지 확인해야 하므로, 합의 당시 반환 지연과 부족액 부담을 구체적으로 정해 두시기 바랍니다.

Q. 전세대출을 배우자가 갚기로 합의하면 제 명의 대출은 정리되나요?

노종언 변호사 ▸ 은행이 승낙하지 않으면 정리되지 않습니다. 민법 제454조는 배우자처럼 제3자가 채무자와 계약해 채무를 인수한 경우 채권자의 승낙이 있어야 효력이 생긴다고 정하고 있어, 부부 사이의 합의는 내부 부담을 정할 뿐 종전 명의자의 상환 책임은 남습니다. 은행의 채무자 변경이나 대환이 가능한지 먼저 확인하셔야 합니다.

Q. 보증금을 못 받은 채 이사해야 하는데 임차권등기명령을 신청하면 되나요?

노종언 변호사 ▸ 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기는 등기를 마쳐야 효력이 생기므로, 신청만 해 놓고 먼저 전출하면 종전 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 또 반환채권만 양수한 배우자가 임차인과 같은 지위에서 신청할 수 있다고 전제해서는 안 되니, 이전된 권리부터 확인하시기 바랍니다.