시댁 증여재산이 대부분인 황혼이혼｜재산별 취득 시점과 재산분할 기준

※ 이 글은 법무법인 존재에 실제 접수된 상담을 바탕으로 작성했으며, 의뢰인을 특정할 수 없도록 혼인기간과 가족관계, 부동산의 종류·소재지·개수, 증여 시기와 가액을 변경하고 여러 사실을 재구성했습니다. 법률 기준일: 2026년 8월 26일.

오랜 기간 혼인생활을 이어온 부부가 이혼을 준비하면서 상대방 명의 재산을 확인했는데, 상당수가 시부모에게 받은 부동산이라면 예상 재산분할액을 하나의 비율로 계산하기 어렵습니다.

같은 부모가 증여한 재산이라고 하더라도 혼인 초기에 취득해 오랜 기간 가족의 주거지로 사용한 주택과 혼인생활 중간 무렵부터 임대해 온 상가, 이혼을 검토하기 수년 전에 증여받은 고가 건물은 배우자가 그 재산과 관계를 맺어온 기간부터 다르고, 대출금과 세금의 부담 방식이나 임대수익의 사용처 역시 같지 않을 수 있기 때문입니다.

법무법인 존재에 상담을 요청한 사례에서도 배우자는 혼인생활이 상당 기간 이어진 뒤 남편의 부정행위를 이유로 이혼을 검토하고 있었으나, 남편 명의 자산 상당수가 부모에게서 이전받은 부동산이어서 자신의 기여가 어느 재산까지 인정될 수 있는지부터 판단할 필요가 있었습니다.

남편은 혼인 초기에 주거용 부동산을 증여받았고, 상당한 시간이 흐른 뒤 임대용 상가를 받았으며, 혼인관계가 흔들리기 시작한 무렵에는 가치가 큰 별도의 수익형 건물을 이전받았습니다. 부동산들은 모두 현재 가치가 높아졌지만 보유기간, 담보채무, 임대수익의 관리 방식과 부부가 부담한 비용에는 차이가 있었습니다.

이런 사건에서 전체 부동산 시가를 더한 다음 일정한 재산분할 비율을 적용하면, 오랜 기간 관리한 재산과 최근 취득한 재산 사이의 차이가 사라집니다. 각 부동산을 언제 취득했는지 확인한 뒤 그날부터 현재까지 대출과 세금은 어떻게 부담했고, 임대수익은 어디에 사용했으며, 배우자의 가사·양육과 직접적인 관리행위가 해당 재산의 유지에 어느 정도 연결되어 있는지를 재산별로 나누어 살펴야 하는 이유가 여기에 있습니다.

같은 시댁 증여재산인데 왜 취득 시점마다 판단이 달라질까요?

민법 제830조는 부부 일방이 혼인 전부터 가진 고유재산과 혼인 중 자기 명의로 취득한 재산을 특유재산으로 정하고 있으므로, 부모가 자녀 한 사람에게 증여한 부동산 역시 원칙적으로 그 배우자의 특유재산에서 출발합니다.

그러나 이혼 시 재산분할은 민법 제839조의2에 따라 부부가 함께 이룩한 재산과 그 밖의 사정을 고려해 분할의 액수와 방법을 정하는 절차이고, 대법원은 특유재산이라도 다른 배우자가 그 유지에 협력해 감소를 막았거나 증식에 기여한 경우에는 재산분할에서 고려할 수 있다는 입장을 유지해 왔습니다.

여기에서 증여받은 날짜가 중요해집니다. 혼인 초기에 취득한 재산이라면 배우자가 그 재산이 유지되는 동안 가사와 양육을 담당하거나 채무와 세금을 함께 부담하고, 임대와 수선에 관여할 수 있었던 기간이 길어집니다. 반대로 혼인 말기에 취득한 재산은 상대 배우자가 그 재산 자체를 관리하거나 가치 보전에 참여할 수 있었던 기간이 짧을 수 있으므로, 오랜 혼인기간만으로 동일한 정도의 기여를 주장하기는 어렵습니다.

결국 혼인기간은 사건 전체의 중요한 사정이지만, 각각의 증여재산에 관한 실제 기여기간과 같은 의미는 아닙니다.

혼인 초기에 증여받은 주택은 무엇을 확인하게 되나요?

혼인 초기에 증여받아 이후 오랜 기간 부부와 자녀의 주거지로 사용된 주택이라면, 증여 당시 누구 명의였는지만으로 재산분할 여부가 정해지지는 않습니다.

증여받을 당시 담보대출이 있었는지, 이후 원금과 이자를 어떤 소득으로 상환했는지, 재산세와 수선비·리모델링 비용은 어느 계좌에서 나갔는지, 재건축이나 증축 과정에서 부부 공동자금이 투입되었는지를 확인하면 주택의 순가치가 혼인생활 동안 어떻게 유지되거나 증가했는지를 설명할 수 있습니다.

전업주부였던 배우자의 경우에도 직접 대출금을 송금하지 않았다는 이유만으로 기여가 배제되는 것은 아닙니다. 장기간 가사와 자녀 양육을 담당하면서 상대방이 소득활동을 계속할 수 있도록 생활을 맡았고, 그 소득으로 주택의 대출과 유지비가 부담되었다면 이러한 역할도 재산의 유지와 연결해 주장할 수 있습니다.

다만 장기간 거주했다는 사실만으로 일정한 비율이 생기지는 않습니다. 증여 당시 채무가 없었고 주택의 세금과 관리비가 증여받은 배우자의 별도 자금에서 계속 지급되었으며, 시장 가격 상승 외에 부부가 별도로 가치를 높인 사정도 없다면 특유재산성을 주장하는 쪽에는 유리한 사정이 될 수 있습니다.

오래된 주택에서는 “몇 년을 함께 살았는가”보다 그 오랜 기간 동안 누가 어떤 방식으로 그 주택을 유지할 수 있게 했는지가 기록으로 이어져야 합니다.

혼인 중후반에 증여받은 상가는 왜 임대수익의 사용처가 중요할까요?

임대용 상가는 거주용 주택과 달리 보유기간 동안 계속 돈이 들어오고 나가므로, 증여일 이후 발생한 임대수익과 관리비용의 흐름이 중요한 판단 근거가 됩니다.

월세가 가족의 생활비와 자녀 교육비로 사용되었는지, 공실이 생겼을 때 비용을 어느 쪽이 부담했는지, 보증금 반환이나 수선비를 부부의 다른 소득으로 충당했는지, 임대차계약 갱신과 임차인 대응을 누가 맡았는지를 확인하면 해당 상가가 혼인생활과 어떤 방식으로 연결되어 있었는지가 드러납니다.

배우자가 계약서에 임대인으로 서명하지 않았더라도 임차인과 연락하고 수리업체를 정하거나 세금 납부와 공실 관리를 맡았다면 그 행위의 흔적을 확인할 필요가 있습니다. 상대방이 임대업이나 본업에 집중하는 동안 가사와 가족 돌봄의 상당 부분을 맡아 왔다면 그 역할 역시 혼인생활 전체에서 평가될 수 있습니다.

반대로 임대수익이 별도 계좌에서 관리되면서 해당 상가의 세금·수선비·대출을 자체적으로 충당했고, 다른 배우자가 임대관리나 비용 부담에 거의 관여하지 않았다면 직접적인 유지 기여를 설명하기가 어려워질 수 있습니다.

임대수익이 있다는 이유로 상가 전체가 공동재산이 되는 것도 아니고, 명의자가 수익을 관리했다는 이유만으로 상대 배우자의 기여가 사라지는 것도 아닙니다. 결국 입금된 월세가 어디로 이동했고 어떤 비용에 사용되었는지를 계좌거래와 세금 신고, 임대차계약의 실제 운영과 맞춰 보아야 합니다.

이혼을 앞두고 비교적 최근 증여받은 고가 건물도 분할될 수 있나요?

최근에 증여받았다는 이유만으로 재산분할 가능성을 미리 배제할 수는 없지만, 해당 건물에 대한 배우자의 유지·증식 기여를 설명할 수 있는 기간이 짧다는 사정은 오래 보유한 재산과 구별해서 보아야 합니다.

이 경우에는 증여받기 전부터 배우자가 가족사업이나 자산관리에 관여했는지, 증여 과정에서 부담한 세금이나 담보채무에 부부 공동자금이 들어갔는지, 건물을 받은 뒤 임대차 관리와 공사·수선에 참여했는지, 건물에서 발생한 수익이 가족경제나 다른 공동재산의 형성에 사용되었는지를 증여 시점을 기준으로 앞뒤로 나누어 확인하는 편이 적절합니다.

대법원도 2025년 10월 16일 부모 등 제3자가 부부나 가족에게 제공한 경제적·비경제적 지원이 재산의 형성이나 유지에 기여했다면 이를 해당 배우자의 기여로 고려할 수 있다고 명시했습니다. 다만 그 지원의 성격이나 목적이 사회질서에 현저히 반하는 경우에는 기여로 평가할 수 없다는 제한도 함께 두었습니다.

이 법리는 시부모에게서 재산이 왔다는 사실 자체가 아무 의미가 없다는 뜻이 아닙니다. 오히려 증여재산의 원천은 그 자녀인 배우자 측의 기여를 뒷받침하는 중요한 사정이 될 수 있고, 상대 배우자는 그 전제를 인정한 상태에서 증여 이후 자신이 실제로 어떤 유지·증식 기여를 했는지를 설명해야 합니다.

법무법인 존재가 실제 수행한 다른 재산분할 항소심에서도 이 차이가 문제 되었습니다. 해당 사건에서는 의뢰인의 재산 대부분이 부친에게 상속받은 것이었고 상속 후 약 4년이 지난 시점에 이혼분쟁이 진행됐는데, 법무법인 존재는 혼인 전체 기간과 해당 상속재산의 보유기간을 구별하고 상속 후 배우자가 어느 정도 관리와 유지에 관여했는지를 다퉜습니다. 항소심은 특유재산을 전부 제외하지는 않았지만 재산분할 비율을 1심 6:4에서 7:3으로 변경했고, 지급할 재산분할금은 1억 1천만 원 줄었습니다.

이 공개 수행사례가 보여주는 것은 “상속 후 4년이면 몇 퍼센트”라는 공식이 아닙니다. 같은 장기 혼인이라도 특정 재산을 취득한 뒤 배우자가 기여할 수 있었던 기간과 실제 관여 내용은 따로 보아야 한다는 점입니다.

세 부동산에 같은 재산분할 비율을 주장하면 왜 불리할 수 있나요?

특유재산이 여러 개 있는 사건에서는 전체 재산에 하나의 설명을 붙이는 것보다 각 부동산의 취득일과 관리기간에 맞춰 주장을 나누는 편이 실제 쟁점을 더 정확하게 보여줍니다.

혼인 초기의 주택에는 장기간 이어진 주거와 채무 상환, 세금과 수선, 가사·양육의 역할이 중요할 수 있고, 중간에 받은 상가에서는 임대수익과 공실·보증금·관리행위가 중심이 될 수 있으며, 최근 건물에서는 증여 이후 실제 투입된 자금과 관리기간을 좁혀 설명해야 합니다.

최근 증여재산에 대한 기여가 상대적으로 약하다고 해서 오래 보유한 주택에 관한 기여 주장까지 약한 것은 아니므로, 모든 부동산을 한데 묶어 “30년 동안 같이 살았으니 모두 절반”이라고 주장하면 재산마다 다른 강점이 오히려 희석될 수 있습니다.

반대의 입장에서도 마찬가지입니다. 여러 재산이 모두 부모에게서 왔다는 이유로 전부 특유재산이라고 표시한 뒤 관리 경위를 설명하지 않으면, 장기간 공동자금이 투입된 재산까지 같은 방식으로 방어하기 어렵습니다.

실제 소송에서는 다음과 같이 재산별로 시간이 이어져야 합니다.

이 흐름이 확인되면 어느 부동산에 상대 배우자의 기여가 강한지, 어느 재산은 특유재산성을 보다 강하게 주장할 수 있는지가 구별됩니다.

남편의 반복된 외도가 재산분할 비율을 높이나요?

배우자의 부정행위는 재판상 이혼사유와 위자료 판단에서는 중요한 사정이지만, 외도의 횟수나 책임 정도를 이유로 상대 배우자의 재산분할 몫을 처벌적으로 높이는 제도는 아닙니다.

대법원은 혼인 파탄에 책임이 있는 배우자라 하더라도 혼인 중 형성된 공동재산에 관하여 재산분할을 청구할 수 있다고 판단하고 있으며, 가사노동과 내조를 통해 재산의 유지·증가에 기여한 경우도 재산분할에서 평가됩니다.

외도에 관한 메시지, 사진, 숙박이나 여행 내역은 이혼사유와 위자료를 설명하는 기록으로 정리하고, 외도 과정에서 재산이 빠져나간 정황이 있다면 그 부분은 금융거래를 통해 별도로 확인하는 편이 좋습니다.

혼인관계가 파탄된 뒤 배우자가 부부공동생활이나 공동재산의 유지와 무관하게 적극재산을 처분한 경우, 대법원은 그 재산을 사실심 변론종결일에 그대로 보유한 것으로 보아 분할대상에 포함할 수 있다고 보고 있습니다. 반대로 공동생활이나 공동재산의 유지를 위해 정상적으로 사용한 돈이라면 이미 존재하지 않는 재산을 그대로 포함할 수 없습니다.

상간자에게 지급한 돈이나 고액 선물이 발견되었다고 해서 곧바로 같은 금액이 재산분할액에 더해지는 것은 아니므로, 지급일과 자금의 출처, 당시 혼인 상태, 돈의 성격과 현재 남아 있는 대체재산을 확인한 뒤 주장 범위를 정해야 합니다.

현재 부동산 시세만 알면 재산분할 예상액을 계산할 수 있나요?

재판상 이혼의 재산분할에서는 원칙적으로 이혼소송의 사실심 변론종결일을 기준으로 분할대상 재산과 가액을 정하고, 법원은 그때까지 확인된 객관적인 근거를 토대로 개별 재산의 가치를 평가해야 합니다. 대법원은 2024년과 2025년에도 이 기준을 다시 확인했습니다.

다만 혼인관계가 이미 파탄된 뒤 변론종결일까지 재산이 늘거나 줄었다면 그 변동이 혼인 중 공동으로 형성한 재산과 관련된 것인지도 함께 살펴야 하므로, “현재 가격이면 전부 현재 가격으로 계산한다”는 식으로 이해해서는 안 됩니다.

상가나 임대용 건물에서는 최근 거래사례와 감정가뿐 아니라 담보대출, 임대차보증금 반환채무, 지분 상태, 실제 이용관계가 순가치와 분할 방법에 영향을 줄 수 있습니다. 부동산을 물리적으로 나누기 어렵다면 한쪽에게 소유권을 귀속시키고 다른 배우자에게 금전으로 정산하는 방법도 사용됩니다.

부동산 가격이 크다는 사실보다, 어느 시점의 얼마짜리 순재산을 누구에게 귀속시키고 상대방 몫을 실제로 어떻게 지급할 것인지까지 계산해야 최종 분할안을 판단할 수 있습니다.

법무법인 존재가 공개한 황혼이혼 사건에서는 무엇을 확인했나요?

법무법인 존재가 공개한 40년 가까운 혼인의 재산분할 사건에서는 서울 소재 여러 부동산과 임대수익이 문제 되었고, 상대방은 일부 토지가 부모에게서 상속받은 특유재산이라고 주장했습니다.

이 사건에서는 혼인기간만을 근거로 기여를 주장하지 않고, 의뢰인이 사업체를 운영하며 가계를 부담했던 시기와 부동산 관리, 토지 가치 보전에 관여한 내용, 수십 년 동안 발생한 임대수익과 계좌 흐름을 시간순으로 맞추었습니다. 상속받은 토지 역시 보유기간 동안 세금과 관리, 가치 유지에 실제로 관여한 내용을 확인했습니다.

반면 앞서 본 재산분할 항소심에서는 상속 후 약 4년이라는 비교적 짧은 보유기간이 중요한 판단 요소가 되었습니다.

두 사건을 함께 보면 장기 혼인 재산분할에서 “특유재산도 나뉜다”는 일반론보다 한 단계 더 중요한 지점이 보입니다. 각 재산을 배우자가 언제 취득했고, 그 이후 실제로 어떤 생활과 자금 흐름이 이어졌는지를 재산마다 따로 설명해야 한다는 점입니다.

상담 전에 부동산별 경과표를 어떻게 만들어야 하나요?

증여재산이 여러 채인 사건이라면 전체 재산목록만 만드는 것보다 부동산마다 한 줄씩 이어지는 경과표를 먼저 작성해 두는 편이 도움이 됩니다.

계약서와 등기부, 금융거래내역, 세금 납부내역, 임대차계약, 공사비 지출, 가족계좌 등을 모두 확보한 뒤에만 상담을 받을 필요는 없습니다. 취득 시기와 증여자가 누구인지, 현재 대출이 어느 정도인지, 임대를 하고 있는지, 최근 매도나 담보설정 움직임이 있는지를 아는 범위에서 먼저 정리하면 변호사가 이후 확인할 기록과 법원 절차의 우선순위를 정할 수 있습니다.

상대방이 부동산을 제3자에게 넘기거나 담보를 추가하려는 구체적인 움직임이 있다면, 본안소송의 재산조회만 기다리지 않고 가압류 등 보전처분의 필요성을 살펴야 할 수 있습니다. 재산분할청구권을 해할 목적으로 이루어진 처분에 대해서는 민법 제839조의3에 따른 사해행위취소도 문제될 수 있습니다.

증여 시점이 다른 부동산 사건에서 변호사는 무엇을 하게 되나요?

이러한 사건에서 변호사의 역할은 상대방 재산목록에 ‘특유재산’ 또는 ‘분할대상’이라는 표시를 붙이는 데서 끝나지 않습니다.

먼저 각 부동산의 취득원인과 취득일을 확인한 뒤 등기와 금융거래를 맞춰 실제 원천을 확인하고, 증여 이후에는 담보채무와 세금·임대수익이 부부경제 안에서 어떻게 움직였는지를 재구성하게 됩니다. 상대방이 특유재산이라고 주장하는 경우에는 그 전제를 인정할 부분과 다툴 부분을 나누고, 분할을 청구하는 입장에서는 재산별로 유지·감소 방지·증식 기여가 어느 기간에 어떤 형태로 발생했는지를 구체화해야 합니다.

필요하면 금융거래정보 제출명령, 과세정보나 임대차 관련 기록, 감정평가를 통해 당사자가 직접 확보하기 어려운 내용을 확인하고, 이미 재산 이동의 위험이 있다면 분할 결과가 집행될 수 있도록 보전절차도 함께 판단하게 됩니다.

법무법인 존재 윤지상 대표변호사는 서울가정법원 판사와 대전가정법원 부장판사 등 13년간 법관으로 근무했고, 현재 대한변호사협회 등록 이혼·상속전문변호사로 고액 자산과 해외재산이 포함된 이혼 사건을 수행하고 있습니다. 법무법인 존재는 윤지상 대표변호사가 사건의 주요 쟁점과 재산분할 방향을 살피고 책임변호사가 금융거래와 부동산 내역, 서면과 재판 절차를 이어가는 One-Firm 협업을 공개 수행사례에서도 운영하고 있습니다.

사건에 가족회사 지분이나 복잡한 금융거래, 형사 문제가 함께 있다면 IBK기업은행과 미래에셋자산운용 법무팀장 경력이 있는 노종언 대표변호사의 금융·자산 및 가사·형사 경험을 사건 성격에 따라 연결할 수 있다는 점도 법무법인 존재가 가진 대응 범위 중 하나입니다.

황혼이혼에서 시댁 증여재산이 대부분이라면 첫 상담에서 무엇을 물어야 할까요?

“혼인기간이 오래됐으니 몇 퍼센트를 받을 수 있습니까”라는 질문만으로는 상담에서 확인해야 할 범위를 충분히 잡기 어렵습니다.

각 부동산을 남편이 언제 받았는지, 그때부터 지금까지 얼마 동안 보유했는지, 증여 당시 대출이 있었는지, 혼인 중 누가 대출과 세금을 부담했는지, 상가와 건물의 수익은 어디에 사용했는지, 자신이 관리에 관여한 기간과 내용은 무엇인지까지 정리하면 재산별로 주장 강도를 구별할 수 있습니다.

최근 증여받은 고가 건물의 가액이 전체 재산에서 가장 크다면, 그 건물 하나의 현재 시세 때문에 예상 재산분할액을 과도하게 높이거나 반대로 처음부터 포기해서는 안 됩니다. 해당 건물의 특유재산성, 증여 후 기여기간, 채무와 임대수익, 다른 공동재산과의 관계를 별도로 분석한 뒤 오래 보유한 주택과 상가까지 합쳐 전체 분할안을 계산해야 합니다.

법무법인 존재가 장기 혼인과 특유재산 사건에서 중요하게 보는 것도 이 지점입니다. 재산의 이름이나 전체 혼인기간만으로 비율을 정하기보다, 부동산별 취득일부터 현재까지 실제로 있었던 일을 법원이 판단할 수 있는 기록과 숫자로 연결하는 과정이 먼저입니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 시댁에서 증여받은 부동산은 모두 남편의 특유재산인가요?

윤지상 변호사 ▸ 부모가 남편 개인에게 증여한 부동산은 원칙적으로 남편의 특유재산에서 출발합니다. 다만 혼인 중 아내가 대출 상환과 세금·수선비 부담에 참여했거나 임대관리, 가사와 양육 등을 통해 재산의 유지·감소 방지·증식에 기여한 사정이 인정되면 재산분할에서 고려될 수 있습니다.

Q. 30년 이상 혼인했다면 증여재산의 절반을 받을 수 있나요?

윤지상 변호사 ▸ 혼인기간이 길다는 이유만으로 50%가 정해지지는 않습니다. 여러 증여재산이 있다면 각 재산의 증여 시점과 보유기간, 담보채무, 비용 부담, 임대관리와 배우자의 실제 기여가 서로 다를 수 있으므로 재산별 판단이 필요합니다.

Q. 혼인 초기에 받은 집과 최근 받은 건물의 분할 비율이 달라질 수 있나요?

윤지상 변호사 ▸ 그럴 수 있습니다. 혼인 초기에 받은 주택은 장기간의 대출 상환, 세금·수선, 주거 사용과 가사·양육이 연결될 수 있는 반면, 최근 증여받은 건물은 상대 배우자가 관리와 가치 보전에 관여한 기간 자체가 짧을 수 있기 때문입니다. 다만 보유기간만으로 비율이 정해지는 것은 아닙니다.

Q. 남편이 여러 차례 외도했다면 재산분할 비율도 높아지나요?

윤지상 변호사 ▸ 외도는 이혼사유와 위자료에서 주로 판단합니다. 부정행위의 횟수가 많다는 이유만으로 재산분할 비율이 자동으로 올라가지는 않습니다. 다만 공동재산으로 상간자에게 고액을 지급하거나 혼인 파탄 후 공동생활과 무관하게 재산을 처분한 정황이 있다면 그 금융거래는 재산분할에서 별도로 확인할 수 있습니다.

Q. 이혼을 앞두고 받은 고가 건물도 재산분할 대상이 될 수 있나요?

윤지상 변호사 ▸ 가능성을 일률적으로 배제할 수는 없습니다. 다만 증여 후 기간이 짧다면 장기 보유 부동산과 같은 방식으로 기여를 설명하기 어려울 수 있으므로, 증여세·담보채무에 공동자금이 투입되었는지, 임대와 보수에 관여했는지, 수익이 가족경제에 사용됐는지 등을 구체적으로 확인해야 합니다.

Q. 첫 상담에는 어떤 내용을 정리해 가면 되나요?

윤지상 변호사 ▸ 부동산별 대략적인 증여 시기와 증여자, 현재 명의, 대출 잔액, 임대 여부, 세금과 수선비를 누가 부담했는지, 임대수익이 어느 계좌로 들어왔는지, 최근 처분 움직임이 있는지를 아는 범위에서 적어 가면 됩니다. 확보하지 못한 금융거래나 세금 내역은 상담 후 법원 절차를 통한 확인 가능성을 판단할 수 있습니다.