형제가 상속받은 집을 경매하자고 한다면, 내가 단독 취득하고 현금으로 정산할 수 있나

안녕하세요. 법무법인 존재입니다.

상속재산분할에서 형제 한 명이 경매를 요구하더라도, 법원은 집을 특정 상속인에게 귀속시키고 다른 상속인에게는 차액을 현금으로 정산하도록 정할 수 있습니다. 가사소송규칙 제115조 제2항이 정한 대상분할로, 부동산을 매각하지 않고 각자의 몫을 나누는 방법입니다.

이 조항은 가정법원이 분할 대상 재산 중 특정 재산을 한 명 또는 여러 명의 상속인 소유로 하고, 그의 상속분 및 기여분과 그 재산 가액의 차액을 현금으로 정산하도록 명할 수 있다고 정합니다. 쉽게 말하면, 집은 한 사람이 갖고 다른 형제의 몫은 돈으로 맞춰 주는 방식입니다.

다만 그 집에 오래 거주했다는 사정만으로 단독취득이 인정되지는 않습니다. 법원은 현재의 이용관계와 상속인들의 의사를 살피면서, 선택한 분할방법으로 관리·처분에 관한 분쟁까지 정리할 수 있는지를 판단합니다(대법원 2012스156, 157). 집을 계속 보유하려는 상속인에게는 거주 필요성을 설명하는 자료와 함께 다른 상속인의 몫을 실제로 지급할 수 있는 정산안이 필요합니다.

공동명의가 된 경위에 따라 대응할 절차부터 확인해야 합니다

상속받은 집의 등기부에 형제들의 지분이 적혀 있더라도, 상속재산분할이 끝난 것인지는 따로 확인해야 합니다. 상속인 사이에 분할협의가 성립하지 않은 채 법정상속분대로 등기만 마쳤다면, 원칙적으로 가정법원의 상속재산분할심판에서 재산을 어떻게 나눌지 정해야 합니다. 대법원도 이러한 상속재산에 관하여 일반 민사절차인 공유물분할소송을 제기하는 것은 허용되지 않는다고 판단했습니다(대법원 2015. 8. 13. 선고 2015다18367 판결).

위 판결은 상속인의 채권자가 상속인을 대위해 공유물분할을 청구한 사건이었습니다. 대법원은 원심이 그 청구가 상속재산분할청구인지, 분할협의를 마친 뒤의 공유물분할청구인지부터 밝혀 상속재산분할청구라면 가정법원으로 이송했어야 한다고 보고, 원심판결을 파기해 사건을 돌려보냈습니다. 형제가 분할협의 없이 민사법원에 공유물분할을 청구하며 경매를 구했다면, 그 청구가 가정법원의 상속재산분할심판으로 다뤄져야 하는지부터 확인해야 합니다.

반면 상속인들이 해당 부동산을 공동소유하기로 분할협의를 마쳤다면, 이후 남은 공유관계를 해소하는 문제는 공유물분할소송으로 다루게 될 수 있습니다. 같은 공동명의 부동산이라도 등기에 이르게 된 협의 내용에 따라 적용할 절차가 달라집니다.

따라서 형제가 보낸 서류를 상담에 가져가실 때에는 심판청구서나 소장과 함께 이전에 작성한 상속재산분할협의서도 준비해 두시는 것이 좋습니다. 집을 취득하고 싶다는 의사를 어떤 절차에서 주장해야 하는지 확인해야 그에 맞는 분할안을 제시할 수 있습니다.

법무법인 존재가 수행한 빌라 단독취득·현금정산 사례

법무법인 존재가 공개한 상속재산분할 수행사례에서는 빌라 약 10억 원과 예금 약 2억 원이 분할 대상이 됐습니다. 의뢰인 남매는 오랫동안 어머니를 부양했고, 그중 한 명은 어머니와 함께 살던 빌라에 계속 거주하고 있었으나, 대습상속인 한 명의 소재를 알 수 없어 협의가 어려웠습니다.

사건을 담당한 윤지상 대표변호사와 신유경 파트너변호사는 부양에 관한 자료를 제출하고 사실조회를 거쳐 소재불명 상대방에 대한 공시송달로 재판을 진행하면서, 거주하던 의뢰인이 빌라를 단독 취득하고 다른 의뢰인이 예금을 취득하되 초과분을 현금으로 정산하는 안을 제시했습니다. 소재불명 상대방에게도 부동산 지분을 남기는 대신 정산금을 지급하는 방식을 요청했습니다.

법원은 어머니와 동거하며 모신 의뢰인의 기여분을 50%, 다른 의뢰인의 기여분을 20%로 인정했습니다. 다만 동거한 의뢰인이 어머니 소유 빌라에 무상으로 거주한 사정은 기여분을 정할 때 감경 요소로 일부 반영됐습니다. 분할방식은 빌라와 예금을 나누어 취득하는 안이 채택됐고, 소재불명 상대방에게는 약 1억 2,000만 원의 정산금을 지급하도록 정했습니다. 거주하던 집의 단독취득과 다른 상속인에 대한 현금정산이 함께 정해진 사례입니다.

이 사건처럼 집을 계속 보유하려는 경우에는 기여분이나 특별수익을 주장하는 동안에도, 인정받을 몫을 어떤 재산으로 배분할 것인지 미리 준비해 두어야 합니다. 분할비율이 정해진 뒤에야 자금 마련을 알아보기 시작하면, 그동안 주장해 온 단독취득안을 실제로 이행할 수 있는지 설명하기 어려워질 수 있습니다.

정산금 계산에서는 부모 사망 당시의 집값과 분할할 때의 집값을 구분합니다

상속재산분할에서는 상속인의 구체적인 몫을 계산하는 평가와, 실제 재산을 배분하면서 정산금을 계산하는 평가가 서로 다를 수 있습니다.

대법원 1997. 3. 21. 자 96스62 결정은 특별수익을 반영하여 구체적 상속분을 산정할 때에는 상속개시 당시를 기준으로 상속재산과 특별수익재산을 평가해야 한다고 설명했습니다. 반면 대상분할로 특정 재산을 귀속시키고 차액을 정산할 때에는 분할 당시를 기준으로 재산을 재평가하여 정산해야 한다고 판단했습니다.

부모가 사망한 뒤 집값이 상당히 변동했다면, 사망 당시의 시세만으로 현재 지급할 정산금을 확정하려 해서는 안 됩니다. 생전 증여를 반영한 상속분 계산에 사용한 평가자료와, 지금 집을 취득하는 대가로 지급할 금액을 산출하는 자료를 구분해야 합니다.

감정결과가 제출돼 있다면 평가 기준일과 비교 거래사례를 확인하고, 실제 부동산의 상태가 평가에 반영됐는지도 살펴야 합니다. 감정 이후 거래가격이 크게 달라졌다고 주장하려면 그 변동을 뒷받침할 자료를 제출하여 추가 평가가 필요한 이유를 설명하는 것이 좋습니다.

집 이외의 상속재산을 어떻게 배분하느냐에 따라 필요한 현금도 달라집니다

다음은 실제 수행사례와 구분한 계산 예시입니다. 분할 대상이 평가액 12억 원인 주택과 3억 원인 토지이고, 상속인 세 명의 구체적인 몫이 각각 3분의 1로 정해졌다고 가정하겠습니다. 채무와 세금·등기비용은 계산에서 제외합니다.

전체 재산은 15억 원이므로 각자의 몫은 5억 원이며, A가 주택을 취득하고 B가 토지를 취득한다면 다음과 같은 정산안을 제시할 수 있습니다.

이 예시에서 A가 마련해야 할 정산금은 총 7억 원입니다. 집값에 다른 상속인들의 비율만 곱하면 8억 원이 나오지만, 함께 분할하는 토지까지 배분하면 필요한 현금은 달라집니다.

정산금을 집 한 채의 가격만으로 계산하기 전에, 함께 배분할 수 있는 상속재산의 범위부터 확인해야 합니다. 특히 예금 등 금전채권은 법정상속분에 따라 당연히 나뉘는 것이 원칙이지만, 특별수익이나 기여분을 반영하여 형평을 맞춰야 하는 특별한 사정이 있으면 예외적으로 상속재산분할의 대상이 될 수 있습니다(대법원 2016. 5. 4. 자 2014스122 결정). 계좌에 남은 예금을 집·토지와 같이 분할 대상에 넣어 계산하려면 이런 특별한 사정이 있는지부터 따로 확인해야 합니다.

대출을 받아 정산하려면 실행 조건까지 제시해야 합니다

정산금을 한 번에 마련하기는 쉽지 않으실 수 있습니다. 집을 취득한 뒤 대출을 받아 정산하겠다는 계획이라면, 상담 당시 보유한 현금과 추가로 조달해야 할 금액을 구분하여 준비하는 것이 좋습니다. 금융기관에서 안내받은 예상 한도가 실제 대출 승인액과 같은지, 소유권 정리나 담보 설정을 먼저 해야 하는지에 따라 제안할 지급일도 달라질 수 있기 때문입니다.

대출을 실행하는 데 다른 상속인의 협력이 필요하다면, 그 협력을 받을 수 있다는 전제만으로 지급계획을 작성해서는 곤란합니다. 금융기관이 요구하는 조건을 확인한 뒤 등기와 대출 실행, 정산금 지급이 가능한 순서를 맞춰야 상대방에게 어느 시점까지 기다려 달라고 요청할 수 있습니다.

법무법인 존재가 수행한 다른 공개 사건에서는 이러한 자금조달 문제가 실제로 다뤄졌습니다. 협의분할과 지분 등기를 이미 마친 60억 원대 상가주택의 공유물분할소송으로, 노후자금이 필요한 의뢰인 측은 매각을 원했고 상대방은 항소심에서 대출을 받아 의뢰인 측 지분을 인수하겠다고 제안했으나 부동산 용도 변경과 근저당 설정 등 여러 선행조건이 남아 있었습니다. 이 사건은 윤지상 대표변호사가 소 제기 단계에서 쟁점과 분할 방향을 검토하고, 오지은 책임변호사가 1심부터 상고심까지 수행했습니다. 항소심은 상대방의 인수 방식이 장래의 대출 실행 여부에 좌우되고 그 조건도 불확실하다고 보아 경매분할 판단을 유지했고, 상고 기각으로 확정됐습니다.

이 사건은 상속재산분할심판과 다른 절차에서 나온 결과이지만, 집을 인수하겠다는 제안을 법원이 평가할 때 자금조달의 실현 가능성을 얼마나 무겁게 보는지 확인할 수 있는 사례입니다. 단독취득안을 준비하는 쪽에서는 상대방이 지적할 수 있는 지급 지연의 위험을 미리 확인하고, 그 위험을 줄일 수 있는 자료와 조건을 제시해 두어야 합니다.

분할 지급을 희망한다면 지급기한과 지연 시 책임을 정하고, 담보를 제공할 수 있는지도 협의해야 합니다. 다만 기존 근저당권이 있는 부동산을 담보로 제시하는 경우에는 담보를 설정한다는 문구만으로 정산금 회수가 충분히 보장되는지 알 수 없으므로, 선순위 채무를 고려한 담보가치도 따져 보아야 합니다.

집에 남아 있는 대출과 임대차보증금도 정산안에 반영해야 합니다

대출이 있는 집을 단독 취득할 때에는 부동산 평가액과 현재의 대출잔액을 확인하면서, 누가 채무를 부담하고 다른 상속인에게 어떤 책임이 남는지도 살펴야 합니다. 등기부의 채권최고액을 현재 대출잔액으로 대신하거나, 집과 관련된 채무를 모두 한 사람에게 넘긴 것으로 계산하면 실제 부담과 정산금이 맞지 않을 수 있습니다.

대법원 1997. 6. 24. 선고 97다8809 판결은 금전채무처럼 나눌 수 있는 상속채무가 상속개시와 함께 법정상속분에 따라 승계된다는 원칙을 설명하면서, 상속인 사이에서 한 사람이 채무를 부담하기로 했더라도 다른 상속인을 채권자에 대한 책임에서 벗어나게 하려면 민법 제454조에 따른 채권자의 승낙이 필요하다고 판단했습니다. 집을 취득하는 사람이 대출을 갚기로 한 약정과 금융기관이 다른 상속인의 책임을 면제하는 것은 구분해야 합니다.

임차인이 있는 집이라면 임대차계약과 보증금 반환의무의 귀속도 확인해야 합니다. 정산금을 지급하고 난 뒤 가까운 시일에 보증금을 반환해야 하는 상황까지 고려해야, 집을 취득한 후 감당할 자금을 현실적으로 계산할 수 있습니다. 보증금 반환 부담이 큰 상속 아파트를 법원이 어떻게 나누는지는 40억대 아파트의 분할 기준 글에서 따로 다뤘습니다.

은행이 대출 만기나 연체를 이유로 담보권 실행을 진행하는 경우에는 상속인들 사이의 분할방법을 다투는 것과 별도로 대응해야 합니다. 이 부분은 상속 부동산 대출 만기와 경매 위기 대응에서 구분하여 설명하고 있습니다.

공유로 남겨 두는 방법이 후속 분쟁을 줄일 수 있는지도 판단합니다

정산금 마련이 어렵다는 이유로 공동명의를 유지하자고 제안할 수 있지만, 공유 상태에서 관리와 처분에 관한 분쟁이 계속될 가능성이 크다면 법원은 다른 분할방법을 선택할 수 있습니다. 민법 제1013조 제2항은 상속재산의 분할에 공유물 분할 방법을 정한 제269조를 준용하는데, 제269조 제2항은 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원이 경매를 명할 수 있다고 정합니다.

대법원 2014. 11. 25. 자 2012스156, 157 결정은 상속재산 분할방법을 상속재산의 종류와 성격, 상속인들의 의사와 관계, 상속재산의 이용관계, 상속인의 직업·나이·심신상태, 분쟁 재발의 우려 등을 고려해 법원이 후견적 재량으로 정할 수 있다고 보았습니다. 이 사건에서는 남매가 오랫동안 부양과 상속 문제로 대립한 가운데 한쪽이 상속지분에 따른 공유를 주장했습니다. 원심은 부동산을 경매한 뒤 대금을 구체적 상속분 가액 비율에 따라 나누도록 했습니다. 대법원은 공유관계를 유지하면 부동산의 관리·처분을 둘러싼 분쟁이 계속될 수밖에 없고, 경매로 막대한 피해가 생긴다는 주장도 충분한 증거로 뒷받침되지 않는다는 점을 들어 이 판단을 수긍했습니다.

이 판단을 참고하면 경매에 반대하는 이유를 적을 때에도 해당 부동산의 가치와 이용관계를 구체적으로 설명해야 합니다. 상대방이 임대수익 배분이나 관리비 부담 때문에 공유관계를 끝내려는 것이라면, 공동명의를 유지하자는 제안이 그 문제를 어떻게 해결할 수 있는지 답해야 합니다.

단독취득을 제안할 때에도 같은 관점이 필요합니다. 상대방이 받을 금액을 적정하게 평가하고 지급 가능성을 설명해야, 집을 보유하려는 쪽의 필요와 다른 상속인의 재산권을 모두 반영한 분할안으로 제시할 수 있습니다.

상담할 때는 상속분 계산과 단독취득 후의 부담을 함께 확인해야 합니다

저희 법무법인 존재는 상속집의 단독취득을 원하는 상담에서 기존 분할협의와 상대방이 제출한 청구 내용을 확인한 뒤, 의뢰인이 제안할 수 있는 정산금의 범위를 계산합니다. 생전 증여나 기여분에 관한 다툼이 남아 있다면 그 주장이 인정되는 범위에 따라 지급할 금액도 달라지므로, 주장하는 상속분과 조달 가능한 자금을 맞춰 분할안을 작성합니다.

예를 들어 기여분이 크게 인정되는 것을 전제로만 자금을 준비했다면, 그보다 낮은 비율이 인정될 경우 정산금을 감당할 수 있는지도 확인할 필요가 있습니다. 집을 취득하려면 희망하는 결과와 함께, 증거에 따라 달라질 수 있는 부담액도 미리 따져 두셔야 합니다.

윤지상 대표변호사는 서울가정법원 판사와 대전가정법원 부장판사를 지내며 상속사건을 재판했고, 「상속재산분할 및 유류분 재판실무편람」 집필과 「주석 민법 상속편」 공동 저술에 참여했습니다. 노종언 대표변호사는 故 구하라 씨 유족을 대리한 상속재산분할 사건을 수행했고, 이 사건에서는 친부의 장기간 단독 양육을 고려한 기여분 20%가 인정됐습니다.

상담 전에는 법원에서 받은 서류와 기존 분할협의서를 먼저 챙기시고, 부동산 등기부와 함께 현재 대출잔액을 확인할 수 있는 자료와 임대차계약서를 준비해 두시면 좋습니다. 감정자료가 없다면 확인한 거래사례를 가져오시되, 확인되지 않은 시세를 확정된 평가액처럼 적으실 필요는 없습니다.

부모의 생전 증여나 부양에 관한 자료가 있다면 상속재산 목록과 함께 준비하시고, 정산에 쓸 수 있는 본인 자금은 대출 예정액과 구분하여 말씀해 주시면 됩니다. 자료가 모두 갖춰지지 않았더라도 무엇이 확인됐고 무엇이 남아 있는지 구분하면, 추가로 확보할 증거와 협의에서 제안할 조건을 정리하는 데 도움이 됩니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 형제 한 명이 경매를 요구하면 집 전체를 경매해야 하나요?

윤지상 변호사 ▸ 그 요구만으로 분할방법이 정해지지는 않습니다. 가정법원은 특정 상속인에게 집을 귀속시키고 다른 상속인에게 차액을 현금으로 정산하도록 명할 수 있고(가사소송규칙 제115조 제2항), 상속인들의 의사와 재산의 이용관계 등을 고려해 분할방법을 정합니다(대법원 2012스156, 157).

Q. 부모와 함께 살던 자녀에게 집을 먼저 받을 권리가 있나요?

윤지상 변호사 ▸ 거주 사실만으로 우선 취득권이 생기는 것은 아닙니다. 현재의 이용관계는 고려할 사정이지만(대법원 2012스156, 157), 다른 상속인의 몫을 어떻게 실현할 것인지까지 판단하므로 정산금을 언제, 어떤 자금으로 지급할지도 자료로 제시해야 합니다.

Q. 부모가 돌아가셨을 당시의 집값으로 정산하면 되나요?

윤지상 변호사 ▸ 그렇지 않습니다. 대상분할의 실제 정산에서는 분할 당시를 기준으로 재산을 재평가해야 한다는 대법원 법리가 적용됩니다(대법원 96스62). 특별수익을 반영한 상속분 산정은 상속개시 당시 가액으로 하므로, 두 계산의 평가시점을 구분해야 합니다.

Q. 다른 상속인의 동의가 없으면 현금정산 방식도 불가능한가요?

윤지상 변호사 ▸ 불가능하지 않습니다. 협의분할과 달리 재판상 분할에서는 법원이 대상분할을 명할 수 있으므로(가사소송규칙 제115조 제2항), 다른 상속인이 반대한다는 이유만으로 배제되지는 않습니다. 다만 단독취득을 원한다고 해서 그대로 채택되는 것은 아니며, 평가액과 정산금 지급계획을 뒷받침할 자료를 제시해야 합니다.

Q. 상속받은 집을 법정상속분대로 공동명의 등기했다면 공유물분할소송을 내야 하나요?

윤지상 변호사 ▸ 분할협의가 있었는지에 따라 다릅니다. 협의 없이 법정상속분대로 등기만 했다면 상속재산분할이 끝나지 않은 것이므로, 협의가 되지 않을 때는 가정법원에 상속재산분할심판을 청구해야 하고 공유물분할소송은 허용되지 않습니다(대법원 2015다18367). 공유로 하기로 분할협의를 마친 뒤라면 남은 공유관계는 공유물분할소송으로 정리할 수 있습니다.

상속받은 집을 계속 보유하려면 다른 상속인의 몫을 얼마로 평가하고, 그 금액을 언제 지급할 수 있는지까지 분할안에 담아야 합니다. 형제의 경매 요구에 대응하여 단독취득을 제안하려는 경우에는 받은 법원 서류와 현재 확인된 재산·자금 자료를 준비해 법무법인 존재에 상담을 요청하실 수 있습니다.

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