상속부동산 임대료를 형제가 혼자 받았다면 어떻게 정산하나

안녕하세요. 법무법인 존재입니다.

부모님이 남긴 상가에서 매달 월세가 들어오는데 장남이 임대차계약서와 통장을 관리하면서 형제들에게 수입과 지출을 공개하지 않는 경우가 있습니다. 상속재산분할이 몇 년째 끝나지 않은 사이 임차인이 바뀌고 보증금이 조정되었으며, 건물 수선비와 재산세도 계속 발생했는데 어느 금액을 누가 부담했는지조차 분명하지 않은 사건도 적지 않습니다.

이런 사건에서는 부동산을 최종적으로 누가 취득할지 정하는 절차와 사망 후 지금까지 발생한 임대수익을 정산하는 문제의 법적 성격이 다르기 때문에, 상속재산분할심판을 제기했다고 해서 그동안의 월세와 비용까지 모두 정리될 것이라고 전제해서는 안 됩니다.

상가의 가액이 크고 공동상속 기간이 길었다면 몇 년간의 임대수익만으로 상당한 금액이 쌓일 수 있고, 임대차보증금과 재산세, 수선비까지 얽히면 최종 정산액도 크게 달라질 수 있습니다. 특히 한 상속인이 임대료 수령과 건물 관리를 전담했다면 임차인별 계약 내용과 실제 입금액을 처음부터 다시 맞춰보아야 합니다.

상속이 시작된 뒤 받은 월세도 상속재산인가요?

피상속인이 사망한 뒤 새로 발생한 월세는 사망 당시 존재하던 상속재산 그 자체는 아닙니다.

상속재산분할의 대상은 원칙적으로 상속개시 당시 피상속인에게 속해 있던 재산이고, 그 뒤 상속부동산에서 발생한 차임이나 주식의 배당금처럼 새로 생긴 과실은 별도의 법률관계를 형성합니다. 공동상속인 모두가 이를 분할절차에서 함께 정리하는 데 이의가 없고 일괄 해결이 적절한 특별한 경우를 제외하면, 과거 임대수익은 부당이득반환이나 공유관계의 정산과 같은 민사상 청구가 문제될 수 있습니다.

그래서 상속재산분할심판에서 상가를 특정 상속인의 단독소유로 정했다고 해서, 그 상속인이 사망 직후부터 발생한 월세까지 소급하여 모두 가져가는 것은 아닙니다.

대법원은 2018년 8월 30일 선고한 2015다27132·27149 판결에서 이 문제를 구체적으로 다루었습니다. 상속재산 과실을 고려하지 않은 채 특정 부동산을 한 상속인의 단독소유로 하는 대상분할이 이루어진 경우에도, 상속개시 후 분할 완료 전까지 발생한 과실까지 그 상속인이 단독으로 취득한다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

공동상속 부동산 월세는 법정상속분대로 나누면 되나요?

이 부분은 사건의 진행 상태를 확인하지 않고 비율부터 정하면 오류가 생기기 쉬운 문제입니다.

상속이 개시되면 공동상속인들은 상속재산을 법정상속분에 따라 공동으로 승계하고 공유하게 됩니다. 그러나 상속재산분할심판에서 특별수익과 기여분을 반영한 구체적 상속분이 정해지고, 임대수익을 반영하지 않은 상태에서 대상분할이 이루어졌다면 과거 임대수익의 최종 귀속은 법정상속분과 달라질 수 있습니다.

대법원 2015다27132·27149 판결도 바로 이 경우에 공동상속인들의 수증재산과 기여분 등을 반영하여 상속개시 당시를 기준으로 계산한 구체적 상속분 비율에 따라 상속재산의 과실을 취득한다고 보았습니다.

예를 들어 자녀 셋의 법정상속분이 각 3분의 1이라고 하더라도, 특정 자녀에게 상당한 생전 증여가 있었거나 다른 자녀의 기여분이 인정되어 상속재산분할심판에서 구체적 상속분이 달라졌다면 월세 정산에서도 그 결과가 영향을 미칠 수 있습니다.

그래서 “형제가 월세 3억 원을 받았으니 제 법정상속분 3분의 1인 1억 원을 달라”는 방식으로 바로 청구액을 정하기보다, 상속재산분할이 이미 끝났는지, 특별수익이나 기여분이 어떻게 반영되었는지, 분할심판에서 임대수익을 따로 고려했는지를 먼저 확인해야 합니다.

형제가 월세를 전부 받았다면 어느 금액부터 확인해야 하나요?

임대차계약서에 적힌 월세를 개월 수만큼 곱한 금액과 실제 반환청구액은 같지 않을 수 있습니다.

상속개시일을 기준으로 임차인별 계약기간을 나누고, 그 기간 동안 실제로 얼마가 입금되었는지부터 확인하는 것이 좋습니다. 공실이 있었다면 그 기간을 제외해야 하고, 임차인이 월세를 연체했다면 받지도 않은 월세를 단독 수령한 상속인의 부당이득으로 계산할 수는 없습니다.

보증금 일부를 월세로 전환했거나 갱신계약에서 월세가 달라진 경우에는 최초 계약서만 보고 계산해서도 안 됩니다. 계좌 입금액과 임차인의 송금내역, 갱신계약, 현금영수증을 시간순으로 맞춰야 실제 수령액을 알 수 있습니다.

실제 사건에서는 다음 정도의 항목을 같은 표 안에 넣어 확인하는 편이 효율적입니다.

형제가 중간에 몇 차례 돈을 보내왔다면 그 금액을 곧바로 임대료 정산금으로 보아서는 안 됩니다. 생활비나 다른 채무 변제였는지, 월세 일부를 나누어 준 것인지에 따라 계산이 달라지므로 송금 당시의 메시지와 계좌 적요까지 확인할 필요가 있습니다.

건물 관리비와 수선비는 월세에서 공제할 수 있나요?

실제로 임대수익을 얻기 위해 필요했던 비용이나 공동상속 부동산을 보존하기 위해 부담한 비용은 정산 과정에서 함께 다투어질 수 있습니다.

다만 임대료를 받은 상속인이 “제가 건물을 관리하면서 5천만 원을 썼다”고 주장한다고 해서 그 금액이 전부 공제되는 것은 아닙니다. 어떤 공사였는지, 임차인이 부담할 관리비를 대신 낸 것인지, 건물의 누수나 전기설비처럼 공동재산을 유지하기 위한 공사였는지, 특정 상속인이 사용하는 공간을 개인적으로 고친 것인지에 따라 성격이 달라집니다.

견적서만 있고 실제 지급내역이 없거나 가족이 운영하는 업체에 비용이 지급된 경우에는 금액의 적정성까지 다투어질 수 있습니다. 반대로 긴급한 누수공사처럼 다른 상속인에게 미리 동의를 구하기 어려웠더라도 건물 보존에 필요했고 실제 비용이 지급된 사실이 확인된다면 공동부담 문제가 생길 수 있습니다.

한 사람이 임대차계약을 관리했다는 이유만으로 별도의 관리수수료를 임의로 공제할 수 있는지도 따로 보아야 합니다. 상속인 사이에 관리보수에 관한 약정이 있었는지, 실제로 어떤 업무를 어느 정도 수행했는지를 확인하지 않은 상태에서 월세 일부를 관리대가로 가져가는 것은 이후 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

월세를 받은 형제가 종합소득세를 냈다면 세금은 빼고 돌려줘도 되나요?

대법원은 이 부분에 관해 비교적 명확한 기준을 제시했습니다.

대법원 2023년 10월 12일 선고 2022다282500·282517 판결에서는 공동상속 부동산의 임대료 전액을 받은 상속인이 그 전액을 자신의 소득으로 신고하면서 종합소득세와 지방소득세를 납부한 사안이 문제되었습니다.

대법원은 공유 부동산에서 발생한 임대소득은 각 공유자에게 자신의 지분에 따라 귀속되고, 각 공유자가 자신의 다른 소득과 합산하여 개별적으로 소득세를 부담한다고 보았습니다. 이에 따라 임대료를 단독 수령한 사람이 임의로 전액에 대한 종합소득세를 납부했다는 이유만으로 그 세액을 다른 상속인에게 반환해야 할 부당이득에서 바로 빼서는 안 된다고 밝혔습니다.

다만 판결도 상대방이 그 납부로 사실상 자신의 납세의무를 면하게 되었다는 등의 특별한 사정이 있는 경우까지 일률적으로 배제하지는 않았습니다. 세금을 냈다는 사실만으로 공제를 인정하거나 부정하기보다, 누구에게 어느 임대소득이 귀속되는지와 실제 세무처리가 어떻게 이루어졌는지를 따로 확인해야 합니다.

공동상속인의 임대소득 신고가 잘못되어 있었다면 수정신고 등 세무상 후속 검토가 필요한 경우도 있습니다. 법무법인 존재는 상속분쟁 안에서 세금이 임대료 정산과 상속재산분할에 어떤 영향을 주는지를 소송의 관점에서 살피고 필요한 경우 세무전문가와 협업하며, 세무신고나 절세 문제만을 독립된 사건으로 수행하는 방식은 취하지 않습니다.

재산세를 한 형제가 전부 냈다면 어떻게 정산하나요?

재산세는 종합소득세와 성격이 다릅니다.

대법원 2024년 8월 1일 선고 2023다318857 판결은 공동상속인들이 법정상속분에 따라 부동산을 공유하던 기간에 부과된 재산세를 한 상속인이 전부 납부한 사안을 다루었습니다. 특별한 사정이 없다면 다른 상속인들을 상대로 각자의 법정상속분에 따른 부담액을 구상할 수 있다는 판단입니다.

상속재산분할이 나중에 이루어져 해당 부동산을 재산세를 낸 사람이 단독 취득했더라도 결론이 자동으로 달라지는 것은 아닙니다. 상속재산분할 절차에서 그동안 낸 재산세가 이미 고려되었다면 다시 청구할 수 없겠지만, 그 금액이 분할 과정에서 반영되지 않았다면 별도의 구상이 남을 수 있습니다.

여기서 임대료 과실의 귀속과 재산세의 내부 부담비율을 같은 비율로 계산해서는 안 된다는 점이 중요합니다. 임대료는 2018년 대법원 판결이 정한 상황에서 구체적 상속분이 문제될 수 있지만, 2024년 대법원은 공동상속 기간의 재산세와 임대차보증금 내부 부담을 법정상속분에 따라 판단했습니다.

상속부동산 정산이 어려워지는 이유가 바로 여기에 있습니다. 하나의 건물에서 나온 돈이라고 해도 월세, 재산세, 보증금이 모두 같은 기준으로 나뉘는 것은 아닙니다.

임대차보증금을 혼자 반환했다면 다른 상속인에게 청구할 수 있나요?

피상속인이 임대하던 상가를 여러 상속인이 공동상속하면 임대인의 지위도 승계될 수 있습니다.

대법원 2023다318857 판결은 대항요건을 갖춘 상가 임대차의 목적물을 공동상속인 중 한 명이 대상분할로 단독 취득한 경우, 그 사람이 임대차보증금 반환채무를 인수하고 다른 공동상속인들은 임차인에 대한 관계에서 빠지게 된다고 보았습니다.

그렇다고 공동상속인 사이의 내부 부담까지 모두 사라지는 것은 아닙니다.

상속재산분할 당시 보증금 반환채무가 정산에 반영되지 않았는데 건물을 단독 취득한 상속인이 나중에 보증금을 모두 반환했다면, 다른 상속인들의 면책을 정당화할 특별한 사정이 없는 한 법정상속분에 따른 내부 부담액을 구상할 수 있다는 것이 대법원의 판단입니다.

임대차보증금이 있는 상속 건물을 특정 상속인이 가져가는 방식으로 협의하거나 심판을 진행한다면 건물 시가만 놓고 정산해서는 안 됩니다. 기존 보증금이 얼마인지, 임차인의 대항력이 있는지, 그 채무를 부동산 평가나 정산금 계산에서 이미 반영했는지까지 함께 확인해야 합니다.

임대료 정산을 상속재산분할심판에서 같이 해결할 수 있나요?

상속개시 후 발생한 임대료는 원칙적으로 상속재산 자체와 구별되므로, 별도의 민사상 반환청구가 필요한 경우가 있습니다.

다만 공동상속인들이 임대수익까지 포함해 한꺼번에 분쟁을 끝내는 데 이의가 없고 실제로 일괄 해결이 적절한 경우에는 분할 과정에서 함께 고려되는 예외적인 상황도 있을 수 있습니다.

문제는 의뢰인이 그 구분을 알기 전에 상속재산분할심판에 몇 년치 월세를 그대로 얹거나, 반대로 구체적 상속분이 아직 정해지지 않은 상황에서 민사소송의 청구액부터 확정하는 경우입니다.

이미 상속재산분할심판이 진행 중이라면 상대방의 특별수익과 기여분 주장이 어떻게 정리되고 있는지, 임대수익 금액이 어느 정도 특정되었는지, 관리비와 재산세에 대한 상계·구상 주장이 있는지를 보고 절차를 정해야 합니다.

오래된 임대수익은 소멸시효 문제도 따로 확인해야 합니다. 일반적인 민사상 부당이득반환청구권에는 원칙적으로 10년의 소멸시효가 문제될 수 있지만, 실제 기산점과 청구의 법적 성격, 기존 소송이나 가압류 등의 경과에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 오래된 월세는 각 수령 시점을 기준으로 별도로 확인하는 편이 안전합니다.

상속 후 건물을 관리한 형제는 기여분도 주장할 수 있나요?

상속개시 후 임대차계약을 관리하고 세입자 민원을 처리했다는 사정과 상속법상 기여분은 구분해야 합니다.

민법상 기여분은 피상속인이 살아 있을 때 상당한 기간 특별히 부양했거나 피상속인의 재산을 유지·증가시키는 데 특별하게 기여한 공동상속인의 몫을 상속분에 반영하는 제도입니다.

그래서 부모님 사망 후 몇 년 동안 상속 건물의 월세를 받고 수선과 세금 납부를 담당했다는 사정은 그 기간의 관리비용이나 상속인 사이의 별도 정산 문제로 다루어질 수 있지만, 그 사실 자체가 곧바로 상속법상 기여분이 되는 것은 아닙니다. 부모님을 오래 부양한 사정이 기여분으로 인정되는 기준은 부모 병원비·생활비를 오래 부담했다면, 상속 기여분은 어떻게 정해질까에 따로 정리해 두었습니다.

반면 부모님 생전부터 오랜 기간 아무런 보수 없이 건물을 관리했고 그 업무로 실제 재산의 유지나 증가에 특별한 기여를 했다고 주장한다면 생전의 관리 경위는 별도로 살펴볼 수 있습니다. 이 경우에도 사망 전 관리와 사망 후 관리를 기간별로 나누지 않으면 동일한 비용이나 활동이 기여분과 사후 정산에 중복 반영될 수 있으므로 주의해야 합니다.

실제 상속부동산 사건에서도 임대수익 관리는 분쟁을 오래 끌게 합니다

법무법인 존재가 실제 수행한 60억 원대 서울 상가주택 공유물분할 사건에서도 상속부동산을 가족이 공동으로 보유한 뒤 매각 여부와 임대수익 관리가 갈등의 한 부분이 되었습니다.

고령의 모친과 일부 자녀는 부동산을 매각해 지분을 현금화하려 했지만 다른 공동상속인이 이에 응하지 않았고, 법무법인 존재는 공유 상태를 계속 유지하는 것이 현실적인 해결책인지, 현물분할이 가능한지, 경매분할이 필요한지를 소송에서 다투었습니다. 윤지상 대표변호사가 소 제기 방향을 검토하고 오지은 책임변호사가 1심부터 상고심까지 수행했으며, 경매분할 판단이 최종적으로 유지되었습니다. 사건 경과는 대표변호사 선임과 사건 관여 방식을 정리한 글에서 보실 수 있습니다.

이 사건에서 법원이 직접 판단한 중심 쟁점은 월세 반환액이 아니라 공유물의 분할 방법이었습니다. 다만 상속받은 상가를 누군가 계속 관리하고 임대수익을 수령하는 동안 다른 상속인의 지분은 부동산 안에 묶일 수 있다는 점에서, 상속부동산을 장기간 공동소유하는 사건이 실제로 어떤 문제를 낳는지를 보여주는 수행사례입니다.

또 다른 상속재산분할 수행사례에서는 윤지상 대표변호사와 오지은 책임변호사가 여러 해에 걸친 금융거래내역과 과세정보를 증여 단위로 대조해 피상속인의 돈이 어느 상속인과 그 가족에게 이동했는지 정리했고, 이를 토대로 특별수익을 다투었습니다. 임대료 사건에서도 여러 해의 입금내역과 비용을 월별로 다시 맞춰야 한다는 점에서는 이와 같은 금융 흐름 확인이 중요합니다.

법무법인 존재에서는 상속부동산 임대료 사건을 어떻게 검토하나요?

상속부동산 임대료 상담에서는 우선 상속개시일부터 현재까지 임차인별 계약과 실제 입금액을 시간순으로 맞추고, 그 기간에 발생한 공실과 연체, 보증금의 증감, 수선비와 관리비, 재산세를 같은 시기에 대응시켜 봅니다.

그다음 상속재산분할심판이 이미 진행되었거나 확정되었다면 특별수익과 기여분이 어떻게 반영되었는지, 부동산을 누가 취득했고 정산금은 어떤 방식으로 산정됐는지를 확인해야 월세에 적용할 비율과 재산세·보증금에 적용할 내부 부담을 구별할 수 있습니다.

윤지상 대표변호사는 서울가정법원 판사와 대전가정법원 부장판사 등 13년의 법관 경력을 거쳤고, 「상속재산분할 및 유류분 재판실무편람」 집필과 「주석 민법 상속편」 공동저자로 참여했습니다. 상속재산분할에서 법원이 구체적 상속분을 어떻게 정하고 어느 항목을 분할절차 안에서 판단하는지에 관한 경험은, 임대수익처럼 상속재산 자체와 별도로 다뤄질 수 있는 금전관계를 구분하는 데에도 연결됩니다.

노종언 대표변호사는 IBK기업은행 법무팀과 미래에셋자산운용 법무팀장을 거친 뒤 가사·상속·민사 사건을 수행해 왔습니다. 여러 계좌와 금융거래, 부동산 관련 채권·채무가 함께 얽힌 사건에서는 돈이 실제로 언제 누구에게 지급되었고 어떤 법률관계에서 발생했는지를 확인하는 금융·자산 법무 경험도 활용할 수 있습니다.

법무법인 존재는 이러한 각 변호사의 경험을 사건 안에서 연결하고, 상속재산분할과 별도의 민사정산, 필요한 경우 세무·부동산 관련 검토가 이어지도록 사건별 담당팀을 구성합니다.

변호사 상담 전에는 무엇을 준비하면 좋을까요?

처음부터 모든 서류를 완벽하게 갖출 필요는 없습니다. 다만 다음 내용이 있으면 임대료의 규모와 법적으로 다툴 범위를 훨씬 빠르게 확인할 수 있습니다.

가능하다면 한 달을 한 줄로 정해 임차인, 받아야 할 월세, 실제 받은 금액, 입금계좌, 지출, 지출한 사람을 같이 적어 두는 방식이 좋습니다. 수입과 지출을 각각 따로 모아 두면 몇 년 뒤 어느 비용이 어느 임차인의 임대수익과 연결되는지 다시 확인하기가 어렵습니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 형제가 받은 월세 중 제 몫을 바로 청구할 수 있나요?

윤지상 변호사 ▸ 가능성은 있지만 법정상속분만 곱해 바로 청구액을 정하는 것은 신중해야 합니다. 실제 수령액과 기존 정산 여부를 확인하고, 상속재산분할에서 구체적 상속분이 정해졌는지와 임대수익이 이미 반영됐는지를 먼저 살펴야 합니다.

Q. 상속재산분할이 끝나면 과거 월세도 건물을 받은 사람 것이 되나요?

윤지상 변호사 ▸ 그렇지 않습니다. 대법원은 상속재산분할의 소급효만으로 분할 전 발생한 상속재산의 과실까지 단독 취득하게 되는 것은 아니라고 판단했습니다. 다만 구체적인 귀속비율은 분할 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

Q. 월세를 받은 형제가 낸 종합소득세는 공제하나요?

노종언 변호사 ▸ 대법원은 각 공유자가 자신의 임대소득에 대한 세금을 개별적으로 부담한다는 이유로, 한 상속인이 임대료 전액에 대해 낸 종합소득세 등을 특별한 사정 없이 다른 상속인에게 반환할 부당이득에서 공제할 수 없다고 보았습니다.

Q. 재산세를 한 사람이 모두 냈다면요?

윤지상 변호사 ▸ 공동상속 기간 중 부과된 재산세를 한 상속인이 납부해 다른 상속인까지 공동면책되었다면, 분할절차에서 이미 반영된 경우가 아니라면 법정상속분에 따른 구상 문제가 생길 수 있습니다.

Q. 임대차보증금을 건물을 받은 상속인이 모두 돌려줬다면요?

윤지상 변호사 ▸ 상속재산분할 당시 보증금 채무가 정산에 반영되지 않았고 특별한 사정도 없다면, 건물을 단독 취득한 상속인이 보증금을 반환한 뒤 다른 공동상속인에게 법정상속분에 따른 내부 부담액을 구상할 수 있다는 것이 대법원 판례입니다.

Q. 사망 후 건물을 관리한 것도 기여분인가요?

윤지상 변호사 ▸ 사망 후 건물 관리 자체는 피상속인 생전의 특별부양이나 재산 유지·증가 기여를 평가하는 기여분과는 구별됩니다. 사망 후 발생한 관리 업무와 비용은 공동재산의 관리비용이나 별도 정산의 문제로 살펴야 합니다.

상속 건물의 가격보다 과거 월세 정산이 더 어려워지는 경우도 있습니다

상속부동산의 시가는 감정평가를 통해 어느 정도 기준을 세울 수 있지만, 이미 지나간 몇 년간의 임대료는 계약 변경과 공실, 현금 수령, 수선비, 세금, 보증금이 섞여 있어 거래내역을 다시 복원하는 작업이 필요합니다.

상속재산분할이 끝난 뒤 처음 월세 문제를 꺼냈다가 “이미 분할이 끝났으니 모든 문제가 정리됐다”는 답을 듣거나, 반대로 법정상속분만 적용해 상당한 금액을 청구했다가 구체적 상속분이 달라지는 경우도 생길 수 있습니다.

그중에서도 임대수익 규모가 크거나 상가·다가구주택처럼 임차인이 여러 명인 부동산, 대출과 보증금이 큰 건물, 특정 상속인이 오랜 기간 장부와 계좌를 단독 관리한 사건이라면 상속재산분할의 내용과 월세 반환청구를 처음부터 연결해 보는 편이 좋습니다.

법무법인 존재는 상담에서 상속재산분할심판의 기록과 임대차 관계, 실제 입금과 비용 부담을 함께 확인한 뒤, 어느 항목을 기존 상속절차에서 정리할 수 있는지와 별도의 반환·구상 청구가 필요한 범위를 구분합니다. 청구액을 크게 적는 것보다 법원이 확인할 수 있는 금액을 정확하게 산정하는 것이 이후 조정과 재판에서 더 중요하기 때문입니다.

상속 건물의 월세를 한 형제가 오래 관리해 온 상황이라면, 지금 확인되는 계약서와 입금내역부터 정리해 초기 상담에서 정산 범위를 확인해 보시기 바랍니다.

※ 이 글은 2026년 9월 2일 현재 확인되는 법령과 공개 판례를 기준으로 작성한 일반적인 법률 정보이며, 개별 사건의 정산 결과를 예측하거나 보장하지 않습니다. 실제 결과는 상속재산분할의 진행 상태, 특별수익과 기여분의 반영 내용, 임대차 관계와 실제 입금·지출 내역에 따라 달라질 수 있습니다. 세액 계산과 신고, 수정신고 등 세무 절차 자체는 세무 전문영역에 해당합니다.