아파트 한 채 상속, 복잡한 종합자문까지 꼭 필요할까요?

제4권 상속세 대백과 · 01 신고 시작·기한·서류·비용 · Q007

부모님이 남긴 재산이 아파트 한 채이고 상속인들 사이에 다툼이 없다면 상속세 신고만 맡겨도 되는지, 변호사의 법률검토나 종합적인 상속자문까지 받아야 하는지 정하기 어렵지만, 그 판단은 재산의 개수보다 아파트 평가와 채무관계, 상속인 사이의 합의 내용이 얼마나 분명한지에 따라 달라집니다.

분할 방법이 정해져 있고 아파트 평가와 채무관계가 명확한 사건이라면 처음부터 종합적인 법률자문이나 소송대리를 의뢰할 이유는 크지 않고, 아파트에 대출이나 임차보증금이 남아 있거나 생전증여와 배우자 상속공제, 상속인 사이의 정산 문제가 있다면 신고서 작성에 앞서 해당 법률관계를 먼저 살피고 그 범위에 맞추어 보수를 정하는 것이 합리적입니다.

아파트 한 채인데도 상속세 신고가 복잡해지는 이유는 무엇일까요?

상속세 및 증여세법 제60조는 상속재산을 상속개시일 현재의 시가로 평가하도록 정하고, 같은 법 시행령 제49조는 상속개시일 전후 6개월 이내에 그 재산의 매매·감정·수용·경매·공매가 있으면 그 가액을 시가로 보는 기준을 두고 있어서, 아파트 상속세 신고에서는 그 아파트를 얼마로 평가할 수 있는지부터 정해야 합니다.

같은 단지에서 거래된 다른 세대의 가격도 평가 근거가 될 수 있지만, 같은 시행령은 면적과 위치, 용도, 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 거래가액을 그 근거로 삼도록 하고 있어서 주변 아파트가 비슷한 가격에 거래되었다는 사정만으로 그 금액을 그대로 신고할 수는 없습니다.

서울행정법원은 2013년 8월 13일 선고한 2013구합4934 판결에서 비교 대상 아파트의 거래가액이 상속 부동산의 객관적인 교환가치를 반영한 정상적인 거래가액이라고 보고 이를 시가로 적용한 상속세 부과처분을 적법하다고 판단했는데, 이 판결은 유사 부동산의 거래가액이 어떤 조건에서 세법상 시가로 인정되는지를 보여 줍니다.

신고 과정에서 적절한 매매사례를 찾지 못했거나 거래가격의 차이를 설명하기 어렵다면 평가방법 자체에 대한 세무 검토가 필요하고, 상속받은 아파트를 곧 팔 계획이라면 상속 당시 평가가액이 양도소득세 계산에서 취득가액 판단에 영향을 줄 수 있어 당장의 상속세 액수보다 처분 계획과 적용 요건을 함께 놓고 평가방법을 골라야 합니다.

상속받을 아파트에 대출이나 임차보증금이 있다면 어떻게 해야 할까요?

아파트의 시가가 확인되더라도 사망 당시 피상속인이 부담하던 채무가 남아 있다면 상속세 및 증여세법 제14조에 따라 공과금과 장례비용, 증명된 채무를 상속재산가액에서 빼는 과정을 거치는데, 아파트에 근저당권이 설정되어 있다는 사실만으로 그 금액 전부가 피상속인의 채무로 공제되지는 않으므로 실제 채무자가 누구인지와 사망 당시 잔액을 금융기관 자료로 확인해야 합니다.

임차인이 거주하는 아파트라면 임대차계약의 당사자가 피상속인인지, 피상속인에게 보증금 반환채무가 있었는지, 상속인들이 그 채무를 앞으로 어떻게 부담하기로 했는지에 따라 공제할 수 있는 금액과 상속재산분할협의서에 적을 내용이 달라집니다.

상속인들이 아파트를 특정 자녀에게 귀속시키기로 합의했더라도 그 합의만으로 금융기관에 대한 채무자가 바뀌지는 않아서 대출 승계나 채무자 변경에 금융기관의 동의가 필요하다면 그 절차를 따로 밟아야 하고, 이처럼 채무의 처리는 상속세 신고와 상속재산분할협의서 작성이 서로 맞물리는 대표적인 부분입니다.

아파트 한 채라면 상속세가 나오지 않을 수도 있나요?

상속세는 아파트 가격 하나로 정해지지 않고 피상속인이 남긴 전체 재산과 세법상 합산되는 증여재산, 인정되는 채무와 상속공제를 반영해 과세표준과 세액을 계산하는 세금입니다. 상속세 및 증여세법 제21조는 기초공제와 그 밖의 인적공제를 합한 금액과 일괄공제 5억 원 가운데 큰 금액을 공제받도록 정하고, 배우자가 생존해 있다면 같은 법 제19조에 따른 배우자 상속공제를 함께 적용할 수 있는지 따집니다.

다만 배우자가 단독으로 상속받는 경우에는 일괄공제를 적용하지 않고, 배우자가 실제로 상속받은 금액으로 공제를 받으려면 법이 정한 재산분할과 신고 요건을 갖추어야 하며, 피상속인이 생전에 한 증여나 다른 상속재산이 있으면 계산 결과도 달라집니다.

그래서 아파트 가격이 일정 금액보다 낮다는 이유만으로 상속세가 없다고 보거나 신고 준비를 건너뛰어서는 안 되고, 공제 후 납부할 세액이 없더라도 신고하지 않으면 같은 법 제21조 제1항 단서에 따라 일괄공제가 5억 원으로 정해지는 점과 상속 당시 평가액이 이후 세금에 미치는 영향을 따져 본 뒤 신고 여부를 정해야 합니다.

상속인들이 모두 합의했다면 별도 법률자문 없이 신고해도 될까요?

공동상속인 전원이 아파트를 누구에게 귀속시킬지 합의했고 그 합의가 상속재산분할협의서와 등기 절차에 정확히 반영된다면 상속세 신고를 위해 소송대리를 의뢰할 이유는 크지 않지만, 한 사람이 아파트를 단독으로 상속받으면서 다른 상속인에게 현금을 지급하기로 했다면 정산금의 지급 시기와 금액, 지급하지 않았을 때의 책임을 문서로 정해 두어야 합니다.

예를 들어 형제 중 한 명이 아파트를 받고 다른 형제들에게 정산금을 지급하기로 했더라도 지급기한을 정하지 않았거나 아파트 평가액을 서로 다르게 이해하고 있었다면 상속재산분할협의서를 작성한 뒤에도 분쟁이 생길 수 있습니다.

민법 제1013조는 공동상속인이 협의로 상속재산을 분할할 수 있도록 정하고 있어서, 쉽게 말하면 상속인끼리 나누는 방법을 정하는 데에는 법원 절차를 거칠 필요는 없지만, 그 협의가 실제로 이행될 수 있는지와 공동상속인 전원이 적법하게 참여했는지, 특정 상속인의 권리를 침해할 여지는 없는지는 협의서에 서명하기 전에 따져 보아야 합니다.

미성년 상속인이 있고 친권자와 미성년 자녀의 이해가 서로 충돌하는 경우에는 민법 제921조에 따라 법원에 특별대리인 선임을 청구해야 하고, 부모라는 이유만으로 미성년 자녀를 대신해 협의서에 서명하면 협의의 효력이 다투어질 수 있으므로 서류를 작성하기 전에 대리권부터 확인합니다.

상속세 신고에는 큰 어려움이 없더라도 분할협의서의 효력이나 정산 조건에 의문이 있다면 그 부분에 한정해 변호사의 법률검토를 받는 방법으로 의뢰할 업무의 범위를 좁힐 수 있습니다.

상속재산이 많지 않아도 법적 분쟁이 발생할 수 있을까요?

법무법인 존재 노종언 대표변호사가 수행한 상속재산분할 사건 가운데에는 피상속인이 사망 당시 남긴 재산이 약 1,377만 원이었는데도 다른 공동상속인들이 의뢰인도 생전에 약 4,000만 원을 증여받았다고 주장하면서 각 상속인의 특별수익을 어느 범위까지 인정할지가 쟁점이 된 사건이 있습니다.

노종언 대표변호사는 상대방이 주장한 생전증여의 근거를 다투는 한편 다른 공동상속인들이 피상속인으로부터 받은 부동산과 금전의 내역, 그 법률적 성격을 자료로 정리해 상속재산분할심판에서 주장했습니다. 재판부는 상대방이 주장한 의뢰인의 특별수익을 인정하지 않았고, 다른 공동상속인들의 생전 수증 내역을 반영한 결과 의뢰인이 잔존 상속재산 약 1,377만 원 전부를 취득하도록 결정했습니다.

이 사건은 상속세 신고를 대리한 사례가 아닌 상속재산분할심판 수행사례이지만, 사망 당시 남은 재산이 크지 않더라도 생전에 옮겨진 재산과 공동상속인 사이의 법률관계에 따라 별도의 법적 대응이 필요할 수 있음을 보여 줍니다.

상속세 신고 비용은 무엇을 기준으로 비교해야 할까요?

상속세 신고를 맡길 전문가를 고를 때에는 견적서의 보수가 어느 범위의 업무를 포함하는지를 먼저 확인해야 하고, 아파트 시가 평가에 쓸 거래사례가 분명하고 상속인들이 이미 분할협의를 마쳤다면 신고서 작성과 세무상 공제 검토를 중심으로 업무를 의뢰하는 방식이 사건에 맞습니다.

아파트 평가가액에 관한 의견이 다르거나 생전증여에 대한 설명이 서로 맞지 않는다면 그 내용을 확인하기 위한 업무가 더해지고, 상속인 사이의 분할협의나 정산금 지급 조건까지 다루어야 한다면 별도의 법률자문 범위를 정해 보수를 약정하는 것이 적절합니다.

견적서를 받을 때에는 신고 보수에 아파트 평가와 공제 검토가 어디까지 들어가는지, 세무서의 추가 소명 요청에 대한 대응이 포함되는지, 신고 이후의 경정청구나 불복절차가 별도 계약인지를 견적서 문구로 대조하고, 변호사의 사전 법률점검이 포함된 서비스라면 담당변호사가 어떤 사항을 확인하고 그 결과를 어떤 방식으로 전달하는지도 물어 두어야 합니다.

기초적인 확인으로 충분한 신고 사건에 모든 재산의 상세 조사나 소송 가능성 분석까지 넣을 이유는 없어서, 필요한 업무가 어디까지인지 설명을 듣고 그 범위에 맞추어 보수를 정해 두면 이후 추가 비용이나 업무 누락을 둘러싼 오해를 줄일 수 있습니다.

상속세 신고와 상속재산분할에는 어떤 기한이 적용될까요?

상속세 및 증여세법 제67조에 따라 국내 상속세 신고기한은 피상속인이 사망한 날이 속하는 달의 말일부터 6개월이고 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 9개월이 적용되며, 상속재산분할협의가 그 기한까지 끝나지 않았다는 이유로 신고 자체를 미룰 수는 없습니다.

기한 안에 신고할 수 있는 내용은 신고하고 분할이 끝나지 않은 사정과 나중에 보완할 사항은 세무사와 함께 기록해 두어야 하며, 배우자가 실제로 상속받은 재산으로 공제를 받으려면 같은 법 제19조에 따라 상속세 신고기한의 다음 날부터 9개월이 되는 날까지 재산을 분할하고 등기 등을 마쳐야 하고, 부득이한 사유가 있으면 법이 정한 별도 절차가 적용됩니다.

상속채무가 재산보다 많을 가능성이 있다면 상속포기나 한정승인도 따져야 하는데, 민법 제1019조에 따른 승인·포기 기간은 원칙적으로 상속개시 있음을 안 날부터 3개월이어서 상속세 신고기한과 구별해 계산해야 합니다.

법무법인 존재는 상속세 신고와 법률검토를 어떻게 연결할까요?

법무법인 존재는 상속재산분할과 유류분, 기여분, 유언의 효력, 생전증여를 둘러싼 가족 간 재산분쟁을 수행하면서 상속인 사이의 법률관계와 세무상 판단이 함께 필요한 사건을 다루어 왔고, 상속세가 걸린 사건에서는 변호사와 세무사가 같은 사실관계를 기준으로 법률 쟁점과 세금 문제를 나누어 살핍니다.

윤지상 대표변호사는 서울가정법원 판사와 대전가정법원 부장판사를 역임하고 「상속재산분할 및 유류분 재판실무편람」 집필위원과 「주석 민법 상속편」 공동저자로 참여한 대한변호사협회 등록 이혼·상속 전문변호사입니다. 노종언 대표변호사는 대한변호사협회 등록 가사·형사 전문변호사로서 前 IBK기업은행 사내변호사와 미래에셋자산운용 법무팀장을 지냈고 가족재산 분쟁 사건을 수행해 왔습니다.

세무사는 상속재산의 평가와 신고, 공제 적용과 납부에 필요한 사항을 맡고, 변호사는 상속인 사이의 합의가 명확한지, 특정 가족에게 지급된 돈이 법률상 어떤 성격을 갖는지, 아파트를 단독으로 받는 상속인의 정산 의무가 어떻게 정해져 있는지처럼 분할협의의 효력과 권리관계에 의문이 있는 부분을 맡습니다.

상담에서는 의뢰인이 실제로 요청하는 신고와 자문의 범위를 먼저 듣고, 사건에 필요한 업무와 따로 의뢰할 수 있는 업무를 나누어 각각의 범위와 비용을 안내합니다.

상담 전에는 어떤 서류를 준비하면 좋을까요?

아파트 한 채를 상속받은 경우라면 피상속인의 사망일과 가족관계를 확인할 수 있는 서류와 함께 그 아파트의 등기사항전부증명서와 임대차계약서를 챙기고, 담보대출이 남아 있다면 사망 당시 채무 잔액을 보여 주는 금융기관 내역을, 상속인들 사이에 이미 협의가 있었다면 작성 중인 분할협의서나 정산에 관한 합의 내용을 함께 준비합니다.

모든 기록을 처음부터 갖추지 못했더라도 무엇이 이미 확인되었고 무엇이 아직 불명확한지를 설명할 수 있다면 상담에서 추가로 받을 서류와 의뢰할 업무의 범위를 구체적으로 정할 수 있습니다.

아파트 한 채를 상속받았다는 사정만으로 모든 가족에게 같은 수준의 법률서비스가 필요한 것은 아니어서, 재산의 평가와 신고를 적정하게 마치면 되는 사건인지, 향후 분쟁이나 세무상 문제에 대비해 특정 부분을 더 확인해야 하는 사건인지에 따라 의뢰할 업무를 정합니다.