상속건물 경매, 공동상속인이 먼저 살 수 있을까

상속받은 건물을 계속 보유하려는 공동상속인에게 우선매수권이 있는지는 다른 상속인의 지분만 경매에 나왔는지, 공유물분할 판결에 따라 건물 전체가 매각되는지에 따라 달라지므로, 경매개시결정에 적힌 매각 범위부터 확인해야 합니다.

민사집행법 제140조는 지분경매에서 다른 공유자가 일정한 요건을 갖추면 최고매수신고가격과 같은 가격으로 매수할 수 있도록 정하고 있지만, 공유관계를 해소하기 위해 부동산 전부를 매각하는 공유물분할 경매에는 이 규정이 적용되지 않습니다.

우선매수권이 인정되지 않는 경매에서 건물을 취득하려면 일반 입찰에 참여해야 하므로, 입찰가격과 대금 납부기한에 맞춰 자금을 미리 마련해 두어야 합니다.

지분경매에서는 누가 우선매수권을 행사할 수 있나요?

공동상속인 한 사람의 채무 때문에 그 사람의 지분만 강제경매나 담보권 실행 경매에 나온 경우에는 채무자가 아닌 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 행사 방법은 법원이 정한 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 그 지분을 매수하겠다고 신고하는 것이며, 요건을 갖춘 신고가 있으면 법원은 최고가 입찰자가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가합니다.

쉽게 말하면, 형제 한 사람의 지분만 경매에 나왔을 때에는 다른 형제가 가장 높은 입찰가와 같은 금액으로 그 지분을 먼저 살 수 있다는 뜻입니다. 우선매수권을 행사할 수 있는지는 해당 부동산의 공유자 자격과 매각절차에서의 채무자 지위에 따라 판단하므로, 가족 중 건물 관리를 맡아 왔더라도 공유지분이 없다면 이 권리를 행사할 수 없습니다.

민사집행법은 매각기일까지 보증을 제공하고 우선매수를 신고하도록 하고 있고, 민사집행규칙 제76조 제1항은 이 신고를 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다고 정합니다. 기일입찰에서는 그 고지 전에 신고와 보증 제공을 마쳐야 하므로, 보증금액과 제출 방법은 해당 사건의 매각공고를 기준으로 미리 확인해 두는 편이 좋습니다.

공유물분할 경매에는 왜 우선매수권이 없나요?

민법 제269조 제2항은 현물로 분할할 수 없거나 분할로 그 가액이 현저히 줄어들 염려가 있으면 법원이 물건의 경매를 명할 수 있다고 정합니다. 이 규정에 따른 판결로 건물 전체를 매각하는 경매는 매각대금을 나누어 기존 공유관계를 해소하는 절차이므로, 다른 공유자의 지분만 매각하는 경매에서 인정되는 우선매수권이 적용되지 않습니다.

대법원 1991. 12. 16. 자 91마239 결정은 공유물분할판결에 따라 공유물 전부를 경매에 붙여 매각대금을 분배하는 경우 지분경매에서 다른 공유자의 우선매수권을 정한 규정이 적용되지 않는다고 판단했습니다. 결정 당시의 근거 조문은 민사소송법이었으나, 법원도서관 법률백과사전의 민사집행 해설은 이 결정을 근거로 지금의 민사집행법 제140조도 적용되지 않는다고 설명합니다.

일부 지분에 대한 경매가 먼저 진행되고 있었다면 이후 사건이 병합되었는지도 살펴야 합니다. 대법원 2014. 2. 14. 자 2013그305 결정은 지분 일부에 대한 강제경매 등이 진행되던 중 목적물 전체의 공유물분할경매가 개시되어 두 절차가 병합된 경우, 결과적으로 공유물 전체를 매각하는 것이므로 민사집행법 제140조의 우선매수권이 배제된다고 보았습니다. 처음 받은 결정문에 지분경매라고 적혀 있더라도 현재 매각 대상이 전체로 바뀌었다면 종전의 우선매수 가능성을 그대로 전제할 수 없습니다.

일반적인 지분경매와 공유물분할 경매를 기준으로 위 표를 정리했습니다. 선행 경매가 병합된 사건이나 상속채무가 있는 사건은 현재 진행 중인 절차와 매수 자격을 따로 확인해야 합니다.

공동상속인이 직접 입찰해서 건물을 살 수 있나요?

일반적인 공유물분할 경매에서는 기존 공유자도 입찰에 참여할 수 있습니다. 다만 다른 입찰자가 제시한 가격을 확인한 뒤 같은 금액으로 우선매수하는 방식은 허용되지 않으므로, 건물을 취득하려는 상속인은 입찰 전에 감당할 수 있는 매수가격과 대금 납부 재원을 정해 두어야 합니다.

법원도서관 법률백과사전은 공유물분할을 위한 경매만 진행된다면 보통 따로 채무자가 있는 절차가 아니므로, 채무자의 매수신청을 금지하는 민사집행규칙 규정이 이 경매에는 적용되지 않는다고 설명합니다. 그러나 강제경매나 담보권 실행 경매가 함께 진행되고 매수를 원하는 상속인이 그 절차의 채무자에 해당한다면 매수신청이 제한될 수 있습니다.

대법원 2009. 10. 5. 자 2009마1302 결정은 남편과 부동산을 공유하던 사람이 남편의 재산을 상속한 뒤, 남편이 생전에 그 지분에 설정한 근저당권의 실행으로 매각절차가 진행되자 공유자로서 우선매수신청을 한 사안을 다루었습니다. 이 사건의 공동상속인들은 한정승인 신고가 수리된 상태였고, 근저당권자는 이들을 채무자로 하여 경매를 신청했습니다.

대법원은 우선매수신청을 한 상속인이 매각절차의 채무자로서 매수신청이 금지된 사람이므로 부동산을 매수할 자격이 없다고 보았습니다. 한정승인을 했더라도 피상속인의 채무까지 승계한 사건에서는 지분 취득 경위와 경매의 원인이 된 채무를 함께 확인해야 합니다.

제 지분에 해당하는 금액을 빼고 대금을 내도 되나요?

공유자가 매수인이 되더라도 자신의 지분율에 해당하는 금액이 매수대금에서 자동으로 공제되지는 않습니다. 지분이 절반이라는 이유만으로 매수대금의 절반만 준비하면 된다고 판단하면 실제 납부에 필요한 자금이 부족해질 수 있습니다.

매각대금 가운데 공유자에게 돌아갈 금액은 경매비용과 선순위 권리 등의 처리에 따라 달라질 수 있습니다. 판결 당시 부동산 평가액에 지분율을 곱한 수치를 그대로 수령액으로 예상하기는 어렵습니다. 특정 공유자의 지분에만 담보권이나 압류가 있다면 그 부담이 어느 지분과 매각대금에 영향을 미치는지 나누어 계산해야 합니다.

민사집행법 제143조 제2항은 채권자가 매수인이 된 경우 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있도록 정하고 있습니다. 이 조문은 채권자가 매수인인 경우를 정한 것이어서, 공유자가 자신에게 교부될 금액을 빼고 차액만 낼 수 있는지와 실제 교부금액은 해당 경매사건의 집행법원에 미리 확인해야 합니다.

이 방식을 쓸 수 없으면 대금지급기한까지 매각대금을 모두 내야 하고, 금전으로 낸 매수신청 보증은 매각대금에 포함됩니다(민사집행법 제142조 제2항·제3항). 이 방식을 쓰더라도 제외한 금액에 이의가 제기되면 제143조 제3항에 따라 배당기일이 끝날 때까지 그 금액도 내야 합니다.

입찰 전에는 어떤 권리와 비용을 확인해야 하나요?

건물을 매수하려는 상속인은 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서를 대조해 매수대금 외에 인수해야 할 권리가 있는지 확인해야 합니다. 민사집행법 제105조에 따라 작성되는 매각물건명세서에는 점유자와 점유의 권원, 차임이나 보증금에 관한 관계인의 진술, 매각으로 효력을 잃지 않는 등기된 권리 등이 적힙니다. 이 기재를 바탕으로 임대차 보증금의 처리와 실제 점유 상태까지 살펴야 소유권을 취득한 뒤 부담할 금액과 건물을 이용할 수 있는 조건을 판단할 수 있습니다.

대법원 2026. 3. 12. 선고 2025다217707 판결은 대금분할을 명하는 공유물분할판결의 변론이 종결되기 전에 일부 지분에 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기가 마쳐져 있었고 그보다 선순위인 담보권이나 가압류가 없었던 사안에서 나왔습니다. 대법원은 그 판결의 당사자가 신청한 경매로 공유물 전부가 매각되더라도 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 판단했습니다. 공유물 전체를 매수하는 경우에도 개별 권리의 내용과 설정 시기를 확인해야 하는 이유입니다.

자금조달도 이러한 권리관계를 반영해 준비해야 합니다. 대출을 상담할 때 안내받은 예상 한도와 대금 납부기한까지 실제로 실행할 수 있는 금액은 다를 수 있으므로, 대출에 필요한 조건을 갖출 수 있는지와 부족한 금액을 따로 마련할 방법을 입찰 전에 확인해 두어야 합니다.

법무법인 존재의 경매분할 사건에서는 어떤 매수안을 다투었나요?

법무법인 존재가 수행한 상속 상가주택 사건에서는 공동상속인들이 상속재산분할협의와 지분 등기를 마친 뒤에도 건물을 매각할지에 관한 합의가 이루어지지 않았습니다. 일부 공유자에게 치료비와 생활비 마련이 필요한 상황에서 전 가정법원 부장판사인 윤지상 대표변호사가 소 제기 단계의 쟁점과 분할 방향을 검토했고, 오지은 책임변호사가 이후 사건 수행을 담당했습니다.

항소심에서 상대방은 의뢰인 측 지분을 매수하겠다고 제안했으나, 매수대금은 금융기관 대출을 전제로 하고 있었고 부동산 용도 변경과 근저당권 설정 등 선행조건도 남아 있었습니다. 오지은 책임변호사는 이러한 선행조건이 충족되어 실제로 대금을 지급할 수 있는지와 그때까지 의뢰인들이 현금화를 미루는 것이 공평한지를 다투며 경매분할의 필요성을 주장했습니다. 1심의 경매분할 판결은 항소심과 상고심을 거쳐 확정되었습니다.

경매에서 직접 건물을 취득하려는 상속인은 납부기한까지 확보할 수 있는 금액을 바탕으로 입찰가격을 정해야 합니다. 다른 공유자의 매수 제안을 받고 매각을 기다리는 경우에는 대출 실행에 필요한 조건과 예상 지급 시기를 자신의 자금 수요와 대조해, 그 제안을 받아들일 수 있는지 판단해야 합니다.

같은 사건의 소송 경과는 ‘상속부동산 공유물분할 소송 성공사례’ 글에 정리했습니다. 위 사례는 의뢰인 보호를 위해 지역과 가족관계 등 일부 세부사실을 생략했으며, 소개한 성과는 경매분할 판결의 확정이고 실제 매각이나 대금 분배가 끝났다는 뜻은 아닙니다.

경매분할 판결이 확정됐다면 언제 상담해야 하나요?

경매분할 판결이 확정되면 그 판결에 기초한 경매 신청으로 매각 절차가 진행됩니다. 대법원 1979. 3. 8. 자 79마5 결정은 공유물을 경매에 부쳐 매득금을 분배할 것을 명한 판결의 당사자는 원고·피고의 구별 없이 그 판결에 기한 경매를 신청할 권리가 있다고 보았습니다. 소송을 먼저 제기한 사람이 신청하지 않았다는 이유만으로 매각 준비를 늦춰서는 안 됩니다.

판결이 확정된 뒤 경매를 언제 어떻게 준비해야 할지 막막하실 수 있지만, 매수를 원하는 상속인이라면 매각기일이 정해지기 전부터 판결문과 확정증명원, 경매개시결정을 바탕으로 현재 진행 상황을 파악하는 편이 좋습니다. 경매가 이미 시작되었다면 사건번호와 매각공고를 함께 준비해 우선매수 신고가 가능한 사건인지, 일반 입찰이 필요한 사건인지를 먼저 확인할 수 있습니다.

저희 법무법인 존재는 상속부동산의 매수 여부를 상담할 때 판결문에 정해진 매각 범위와 경매기록을 대조해 행사할 수 있는 권리를 판단하고, 임대차와 등기된 권리가 대금 납부와 소유권 취득에 미치는 영향을 함께 살핍니다. 건물을 직접 취득하려는 의뢰인과는 대금 납부기한에 맞춰 자금을 마련할 수 있는지를 확인하고, 매각대금을 받으려는 의뢰인에게는 각 지분에 설정된 담보권과 압류가 실제 수령액에 어떻게 반영되는지 설명합니다.

상담을 예약하실 때 건물의 주소와 경매 사건번호, 매각기일이 정해졌는지를 알려 주시면 현재 확보한 문서에 맞춰 확인할 사항을 안내받으실 수 있습니다.

법무법인 존재 상속부동산·공유물분할·경매 상담·예약 02-2055-3880 · 평일 09:00~18:00 · 서울 서초구 서초대로 356, 서초지웰타워 3층

본 글은 상속부동산 경매에 관한 일반 안내입니다. 우선매수 신고 가능 여부와 매수 자격, 실제 교부금액은 해당 경매사건의 기록과 진행 상황에 따라 달라질 수 있으며, 공개 수행사례가 같은 결과를 보장하지는 않습니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 공동상속인 중 지분이 가장 많으면 우선매수할 수 있나요?

윤지상 변호사 ▸ 공유물분할로 부동산 전체를 경매하는 경우에는 지분이 많더라도 우선매수권이 인정되지 않습니다. 다른 공유자의 지분만 매각하는 경매인지부터 확인해야 하며, 매수하려는 사람이 해당 경매절차의 채무자인지도 살펴야 합니다.

Q. 여러 공유자가 같은 지분에 우선매수신고를 하면 어떻게 되나요?

윤지상 변호사 ▸ 특별한 협의가 없으면 기존 공유지분의 비율에 따라 매각되는 지분을 나누어 매수합니다. 민사집행법 제140조 제3항이 정한 내용이며, 이 규정은 우선매수권이 인정되는 지분경매에 관한 것이어서 건물 전체를 매각하는 공유물분할 경매에는 적용되지 않습니다.

Q. 건물 전체를 경매하면 상속인은 입찰할 수 없나요?

윤지상 변호사 ▸ 입찰할 수 있습니다. 다만 일반적인 공유물분할 경매에는 우선매수권이 적용되지 않으므로, 다른 입찰자와 마찬가지로 입찰가격을 직접 정해야 합니다. 채권회수를 위한 다른 경매가 함께 진행되고 있다면 매수 자격을 따로 확인해야 합니다.

Q. 공유물분할 판결 후 경매 신청은 누가 하나요?

윤지상 변호사 ▸ 판결의 당사자라면 원고와 피고 누구든 신청할 수 있습니다. 대법원 79마5 결정은 경매분할을 명한 판결의 당사자에게 원고·피고의 구별 없이 경매를 신청할 권리가 있다고 보았으므로, 소송을 낸 쪽이 신청하지 않는다고 해서 매각 준비를 미룰 이유는 없습니다.

Q. 우선매수 신고는 언제까지 해야 하나요?

윤지상 변호사 ▸ 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 해야 합니다. 민사집행법 제140조는 매각기일까지 보증을 제공하고 신고하도록 하고, 민사집행규칙 제76조 제1항은 그 고지 전까지 신고할 수 있다고 정합니다. 보증금액과 제출 방법은 해당 사건의 매각공고로 미리 확인해 두시면 됩니다.

Q. 상속채무가 있으면 우선매수할 수 있나요?

윤지상 변호사 ▸ 상속으로 그 경매절차의 채무자가 되었다면 우선매수가 허용되지 않을 수 있습니다. 대법원 2009마1302 결정은 피상속인이 지분에 설정한 근저당권의 실행 절차에서 그 채무를 상속한 공유자를 매수할 자격이 없는 사람으로 보았습니다. 경매의 원인이 된 채무와 지분 취득 경위를 먼저 확인해야 합니다.