상속재산분할 심판 중 형제가 집을 팔려고 한다면, 처분금지가처분부터 신청해야 하나

안녕하세요. 법무법인 존재입니다.

상속재산분할 심판이 진행되는 동안 공동상속인이 부동산을 매각하려 한다면, 현재 등기명의가 누구에게 있는지, 매매 대상이 부동산 전체인지 특정 상속인의 지분인지를 확인하여 필요한 보전처분을 정해야 합니다. 분할심판을 청구했다는 사정만으로 소유권이전이나 담보 설정이 금지되는 것은 아니므로, 처분 위험에 대응하려면 본안에서 주장하는 권리에 맞는 별도의 조치가 필요합니다.

부동산이나 상속지분이 제3자에게 이전될 위험이 구체적이고 보전할 권리가 소명된다면, 사전처분 결과를 기다리지 않고 처분금지가처분을 신청할 수 있습니다. 재산관리 방법이나 임시적인 처분 제한을 정할 필요가 있는 경우에는 사전처분을 함께 활용할 수 있지만, 사전처분을 먼저 받아야 가처분을 신청할 수 있다는 순서가 정해져 있지는 않습니다.

형제가 집을 내놓았다는 소식에 걱정되실 수 있지만, 최신 등기사항증명서로 현재 명의와 지분을 확인하는 일부터 이미 등기가 넘어간 뒤의 대응까지 아래에서 차례로 살펴보시면 됩니다.

상속재산분할이 끝나지 않았는데 형제가 자기 지분을 팔 수 있나요?

상속인이 여러 명이면 상속재산은 공동상속인의 공유가 되며(민법 제1006조), 공유자는 원칙적으로 자신의 지분을 처분할 수 있습니다(민법 제263조). 부동산 전체에 관한 소유권을 유효하게 이전하려면 다른 공동상속인의 동의나 적법한 처분 권한이 필요하지만(민법 제264조), 특정 상속인이 자신에게 속한 지분을 매도하는 경우에는 다른 상속인의 동의가 없다는 이유만으로 처분을 막을 수 없습니다.

이때 부동산 전체의 처분 권한과 매매계약의 효력을 구분해야 합니다. 형제가 다른 상속인의 동의 없이 집 전체를 팔기로 계약했더라도 매매계약 자체가 곧바로 무효가 되지는 않습니다. 민법 제569조는 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하도록 정하고 있으므로, 다른 상속인의 지분이 포함된 매매라도 계약은 성립할 수 있습니다. 다만 그 계약만으로 동의하지 않은 상속인의 지분까지 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

등기부가 아직 돌아가신 부모님 명의로 남아 있더라도, 상속등기가 이루어지는지는 계속 지켜보시기 바랍니다. 상속에 따른 부동산 권리 취득에는 등기가 필요하지 않지만, 취득한 권리를 처분하려면 등기를 해야 하므로(민법 제187조), 상대방이 상속등기와 지분 이전을 준비하고 있는지를 살펴야 합니다. 가처분을 신청하는 쪽에서도 고인 명의의 부동산에 보전등기를 하기 위해 어떤 상속등기 절차가 필요한지 함께 확인해야 합니다.

사전처분과 처분금지가처분은 어떤 차이가 있나요?

사전처분은 가사사건의 심판청구나 조정신청 등이 있는 경우, 사건 해결을 위해 특히 필요한 임시조치를 정하는 제도입니다(가사소송법 제62조). 가정법원은 상대방이나 관계인에게 재산의 처분을 금지하거나 재산 보존에 필요한 조치를 명할 수 있습니다.

상속재산분할을 본안으로 하는 처분금지가처분에는 가사소송법 제63조와 그 조문이 준용하는 민사집행법이 적용됩니다. 가정법원에서도 이를 할 수 있으므로, 사전처분은 가정법원에 신청하고 가처분은 언제나 민사법원에 신청한다고 구분해서는 안 됩니다. 다만 등기말소나 인출금 반환 등을 별도의 민사청구로 다투는 경우에는 해당 청구에 맞는 관할을 정해야 합니다.

두 제도의 차이는 상대방에게 처분 금지를 명하는 데서 끝나는지, 등기를 통해 이후 권리취득자와의 관계까지 보전하는지에 있습니다. 제3자에게 지분이 이전될 가능성이 현실화된 사건에서는 사전처분만으로 필요한 보호를 받을 수 있는지부터 판단해야 합니다.

사전처분을 정당한 이유 없이 위반하면 가사소송법 제67조 제1항에 따라 1천만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 그러나 이 제재는 위반한 처분행위의 효력을 없애거나 부동산을 돌려놓는 집행과는 구분되므로, 상대방이 결정을 어기고 등기를 넘길 위험이 있다면 그 위험에 맞는 보전 방법이 추가로 필요합니다.

법원은 어떤 자료가 있어야 처분금지가처분을 받아들이나요?

처분금지가처분을 신청할 때에는 피보전권리, 즉 가처분으로 지키려는 권리와 보전의 필요성을 소명해야 합니다(민사집행법 제279조 제2항·제301조). 법원은 신청인이 그 부동산에 관하여 어떤 권리를 주장하는지, 처분이 이루어지면 그 권리를 실현하기 어려워지는지를 살핍니다(민사집행법 제300조 제1항).

상속재산분할청구권을 근거로 신청한다면 공동상속인이라는 관계와 함께 해당 부동산이 분할 대상에 포함되는 이유를 설명해야 합니다. 유언에 따라 다른 사람에게 귀속된 재산인지, 이미 유효한 분할협의가 있었는지에 관한 다툼이 있다면, 그 내용이 보전할 권리의 존부에도 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 신청서에는 상속관계를 밝히는 서류와 등기내역을 첨부하고, 본안에서 다투는 권리가 처분을 제한하려는 부동산이나 지분과 어떻게 연결되는지를 적어야 합니다.

처분 위험은 실제 거래 정황으로 설명할 수 있어야 합니다. 매물 광고를 확보했다면 해당 부동산의 주소와 게시 시점을 확인하고, 중개인이나 상대방이 보낸 연락에는 매각 대상과 잔금 예정일이 드러나도록 원문을 보관하는 것이 좋습니다. 계약서가 없는 경우에도 매수인과의 협의 내용이나 등기서류 준비 정황을 통해 위험을 소명할 수 있는지 판단할 수 있습니다.

신청 범위 역시 본안에서 주장하는 권리와 맞아야 합니다. 상대방의 일부 지분에 관한 처분 제한이 필요한 사건에서 다른 상속인의 지분까지 포함하여 금지를 구한다면, 그 범위를 보전해야 할 이유를 별도로 설명해야 합니다. 가족 간 분쟁이 있다는 사실만으로 상대방의 재산 전체를 제한하는 신청이 허용되는 것은 아닙니다.

담보 제공 여부도 신청 전에 확인할 사항입니다. 가사소송법 제63조 제2항은 담보를 제공하게 하지 않고 가압류·가처분을 할 수 있도록 정하고 있으나, 모든 상속 사건에서 담보가 면제되는 것은 아닙니다. 법원이 담보 제공을 명할 가능성을 고려하여 신청을 준비하고, 실제 결정에 따라 금액과 제공 방법을 확인해야 합니다.

매매계약이 체결됐거나 잔금일이 정해졌다면 무엇을 먼저 해야 하나요?

계약금 지급 여부는 처분의 긴급성을 판단하는 자료가 되지만, 가처분과 매수인의 권리 사이의 우열을 정할 때에는 관련 등기의 선후관계가 중요합니다. 매매계약을 먼저 체결했다는 이유만으로 매수인이 이후의 가처분에 언제나 우선하는 것도 아니고, 가처분 신청서를 법원에 먼저 제출했다는 이유만으로 보전등기가 확보되는 것도 아닙니다.

부동산 처분금지가처분은 법원의 결정 후 등기소에 대한 촉탁을 거쳐 등기부에 기입하는 방법으로 집행합니다(민사집행법 제305조 제3항). 민사집행법상 집행기간은 신청인에게 재판을 고지한 날부터 2주이므로(민사집행법 제292조 제2항, 제301조), 인용결정을 받은 뒤에도 등기가 실제로 이루어졌는지 확인해야 합니다. 쉽게 말하면, 인용결정을 받은 것만으로 끝나지 않고 결정을 고지받은 날부터 2주 안에 가처분이 등기부에 올라가야 하며, 매수인과의 우열은 가처분등기와 매수인 앞으로 된 등기(가등기 포함) 가운데 어느 쪽이 먼저 접수됐는지로 정해진다는 뜻입니다.

중개사나 매수인에게 분쟁 사실을 알리는 통지는 거래 상황을 확인하거나 의사를 전달하는 데 활용할 수 있으나, 그 통지가 가처분등기를 대신하지는 않습니다. 통지를 먼저 보내고 상대방의 답변을 기다릴 것인지도 잔금일과 등기 준비 상황을 고려하여 정해야 합니다.

가처분등기 후에도 매매계약이나 후속 등기가 이루어질 수 있습니다. 다만 가처분권자가 본안에서 권리를 인정받으면 그 피보전권리의 범위에서 가처분에 저촉되는 후순위 처분의 효력을 부정할 수 있으므로, 보전등기의 내용과 본안에서 구하는 권리가 연결되도록 소송을 진행해야 합니다.

법무법인 존재는 실제 상속분쟁에서 가처분을 어떻게 활용했나요?

저희 법무법인 존재가 수행한 사건 중에는 장남이 아버지의 재산을 관리해 온 상황에서, 상속재산분할 심판을 본안으로 장남의 부동산 지분에 처분금지가처분을 받은 사례가 있습니다. 공개된 부동산처분금지가처분 수행사례에 따르면, 장남은 상속 부동산의 3분의 1 지분을 가지고 있었고, 그 지분이 처분되면 다른 상속인들은 분할로 받을 몫을 확보하기 어려워질 상황이었습니다.

노종언 대표변호사는 상속재산분할 심판과 함께 장남의 지분에 부동산처분금지가처분을 신청했고, 법원의 담보제공명령에 따라 공탁보증보험증권을 제출한 뒤 매매·증여와 전세권·저당권 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 결정을 받았습니다. 이후 분할심판과 유류분 관련 절차를 병행하면서 금융거래정보 제출명령과 필적 대조로 장남의 특별수익을 입증했고, 금융자산의 분할 내용 등을 정하는 조정을 갈음하는 결정에 이르렀습니다.

이 사례에서 활용한 방법은 상대방이 처분할 수 있는 법정상속분 지분을 특정하고, 그 지분을 보전해야 할 이유를 본안의 주장과 연결하여 제출하는 것입니다. 가처분이 인용된 이후에도 특별수익과 상속재산의 범위를 입증하는 절차는 계속되므로, 보전 신청과 분할심판의 자료가 서로 어긋나지 않도록 준비해야 합니다.

이미 매수인 앞으로 등기가 넘어갔다면 가처분은 늦은 것인가요?

이미 이전등기가 끝났다면 현재 등기명의인과 그 사람이 권리를 취득한 원인을 기준으로 대응해야 합니다. 상대방 상속인을 상대로 새로 가처분을 신청하는 것만으로 이미 완료된 유효한 소유권이전을 되돌릴 수는 없지만, 현재 명의인의 등기에 무효 사유가 있어 말소를 청구할 수 있다면 그 말소청구권을 보전하기 위한 처분금지가처분을 신청할 수 있습니다. 이때 보전의 필요성은 현재 명의인이 부동산을 다시 처분해 권리관계가 복잡해질 위험이 있는지를 기준으로 판단합니다.

예를 들어 다른 상속인의 동의나 적법한 위임 없이 작성된 서류로 등기가 이루어졌다면, 그 서류의 진정성과 처분 권한부터 확인해야 합니다. 우리 법은 부동산등기에 일반적인 공신력을 인정하지 않으므로, 매수인이 등기를 믿었고 문제가 있는 줄 몰랐다는 사정만으로 소유권 취득이 언제나 인정되는 것은 아닙니다.

반면 상속인이 자신에게 속한 지분을 적법하게 처분하여 제3자가 권리를 취득한 경우에는 상속재산분할의 소급효에 관한 민법 제1015조 단서가 문제 됩니다. 이후 분할심판에서 다른 상속인에게 부동산을 귀속시키는 결론이 나왔다는 이유만으로, 그에 앞서 보호요건을 갖춘 제3자의 권리를 없앨 수 있는 것은 아닙니다.

이미 매각된 사건에서는 매매계약서와 이전등기의 원인서류를 확보하여, 부동산의 반환을 청구할 사안인지, 매각한 상속인에게 대금 정산이나 반환을 요구할 사안인지부터 구분해야 합니다.

예금·주식·임대차보증금도 부동산 가처분으로 보전할 수 있나요?

부동산 처분금지가처분은 그 결정에서 정한 부동산이나 지분에 관한 조치이므로, 상속예금의 인출이나 주식의 처분까지 함께 제한하는 효력은 없습니다. 금융재산을 보전하려면 신청인이 상대방에게 행사할 수 있는 권리와 그 재산의 명의·보관 형태를 따로 확인해야 합니다.

형제가 인출한 돈을 반환받으려는 경우처럼 금전 지급을 청구할 근거가 있다면, 그 채권을 보전하기 위해 상대방의 예금채권이나 부동산 등에 대한 가압류를 신청할 수 있습니다(민사집행법 제276조). 특정 주식의 귀속이나 이전 자체를 다투는 경우에는 그 권리에 맞는 가처분이 필요한지 판단해야 합니다. 가압류와 가처분은 재산을 현금으로 바꾸기 쉬운지보다, 어떤 청구권을 보전하려는지에 따라 선택합니다.

상속예금의 귀속에도 별도의 법리가 적용됩니다. 금전채권과 같은 가분채권은 원칙적으로 상속 개시와 함께 법정상속분에 따라 분할되어 승계되지만, 초과특별수익자가 있는 경우처럼 특별한 사정이 있으면 예외적으로 상속재산분할의 대상이 될 수 있습니다(대법원 2016. 5. 4.자 2014스122 결정). 은행에 예금 지급을 구할 권리와 다른 상속인이 인출하여 보유한 돈의 반환을 구할 권리를 구분하고, 해당 예금이 분할심판에서 다루어질 수 있는지도 사건에 맞게 판단해야 합니다.

임대차보증금은 고인이 임대인이었는지 임차인이었는지에 따라 반환해야 할 채무 또는 돌려받을 채권으로 성격이 달라집니다. 임대차계약서에 적힌 당사자와 보증금 지급 내역을 확인하여, 보전할 채권과 임차인에게 이행해야 할 의무를 구분해야 합니다. 상속분쟁이 있다는 이유로 정상적인 보증금 반환까지 일률적으로 제한하는 데에는 신중해야 합니다.

저희 법무법인 존재의 다른 공개 수행사례에서는 상속세와 등기비용 등을 먼저 부담한 상속인의 구상금채권을 근거로 상대방 소유 부동산에 가압류를 진행했습니다. 가정법원에 먼저 낸 가압류 신청에 대해 구상금채권은 민사사건이라는 보정명령이 나오자, 같은 날 민사법원에 다시 신청했습니다. 상속을 계기로 발생한 분쟁이라도, 실제 보전하려는 권리가 비용을 돌려받을 금전채권이면 그 권리에 맞는 보전 방법과 관할을 선택해야 한다는 점을 보여 주는 사례입니다.

팔린 부동산의 집값은 상속재산분할에 그대로 포함되나요?

분할 전에 부동산이 처분되었다고 하여 그 부동산의 현재 시가를 언제나 분할 대상에 더할 수 있는 것은 아닙니다. 먼저 처분이 유효한지, 처분대금이나 이를 대신하는 재산이 남아 있는지, 그 재산을 어느 상속인이 보유하는지를 확인해야 합니다.

대법원은 2022. 6. 30.자 2017스98, 99, 100, 101 결정에서, 상속 개시 당시에는 상속재산이었더라도 분할 당시 더 이상 상속재산을 구성하지 않는 재산은 그 자체로 분할 대상이 될 수 없다고 판단했습니다. 다만 그 대가로 취득한 처분대금·보험금·보상금 등의 대상재산(代償財産)은 상속재산분할의 대상이 될 수 있다고 설명했습니다.

부동산이 매각된 사건에서는 매매계약서의 금액과 실제 지급액을 맞춰 보고, 대금이 들어간 계좌에서 그 돈이 대출 상환이나 다른 재산 취득에 쓰였는지를 확인해야 합니다. 이를 통해 분할심판에서 다룰 대상재산을 특정하거나, 상대방이 보유한 재산을 반영한 정산을 구할 수 있는지 판단할 수 있습니다.

처분대금이 이미 소비되었거나 제3자에게 넘어가 별도의 반환책임을 다투어야 한다면, 부당이득반환이나 손해배상 청구가 필요한지도 살펴야 합니다. 이 경우 분할심판에서 정산한 금액과 별도 소송에서 구하는 금액이 중복되지 않도록 청구 범위를 정리해야 합니다.

상담할 때는 어떤 내용을 먼저 정리해야 하나요?

상담을 준비할 때에는 부동산의 최신 등기사항증명서와 상속재산분할 사건번호를 확보하고, 상대방의 매각 의사를 언제, 어떻게 알게 되었는지 정리하는 것이 좋습니다. 계약서가 있다면 계약금과 잔금 지급 약정을 확인하고, 계약서를 받지 못했다면 매물 광고나 중개인과 주고받은 연락을 통해 현재 확인되는 사실을 구분해 두면 됩니다.

이미 사전처분이나 가처분을 받은 사건은 결정문도 함께 살펴야 합니다. 결정에서 정한 금지행위와 대상 지분, 송달·확정 여부 또는 보전등기 내용을 확인해야 추가 신청이 필요한 범위를 정할 수 있기 때문입니다. 매각대금이 입금된 상태라면 자금이 들어간 계좌와 이후 사용 내역도 함께 정리할 필요가 있습니다.

저희 법무법인 존재는 이러한 자료를 바탕으로 의뢰인이 부동산 자체의 귀속을 구하는지, 매각대금의 정산을 구하는지에 맞춰 본안 청구와 보전 신청의 내용을 정합니다. 부동산을 매각하여 나누는 데에는 동의하지만 한 상속인이 대금을 독점하는 것이 문제인 경우라면, 매각을 제한할 필요성과 대금 지급을 확보할 방법을 함께 판단해야 합니다.

윤지상 대표변호사는 서울가정법원 판사와 대전가정법원 부장판사로 가사·비송사건을 담당하고, 「상속재산분할 및 유류분 재판실무편람」 집필에 참여했습니다(윤지상 대표변호사 소개). 이러한 재판실무 경험은 분할심판에서 충분한 심리가 필요한 사항과 보전재판에서 먼저 소명해야 할 사항을 구분하여 서면을 준비하는 데 활용됩니다.

IBK기업은행 법무팀과 미래에셋자산운용 법무팀장을 거친 노종언 대표변호사는 앞서 살펴본 상속지분 처분금지가처분 사건을 수행했습니다(노종언 대표변호사 소개). 금융재산이나 처분대금이 함께 문제 되는 사건에서는 부동산 등기와 금융거래 내역을 연결하여, 누구에게 어떤 권리를 행사하고 어느 재산을 보전할지를 구체적으로 정합니다.

상속 부동산의 매각이 확인된 사건에서는 등기와 거래 자료를 기준으로 현재 가능한 보전 방법을 판단해야 합니다. 상담을 요청하실 때 부동산 주소와 심판 사건번호, 매각을 알게 된 경위, 확인된 잔금일을 함께 알려 주시면 신청 대상과 필요한 자료를 구체적으로 안내해 드릴 수 있습니다.

법무법인 존재｜상속재산분할·상속재산 보전처분 상담 예약 02-2055-3880 · 평일 09:00~18:00 · 서울 서초구 서초대로 356, 서초지웰타워 3층

❓ 자주 묻는 질문

Q. 상속재산분할 심판을 아직 청구하지 않았는데 가처분부터 신청할 수 있나요?

윤지상 변호사 ▸ 처분금지가처분은 피보전권리와 보전의 필요성이 소명되면 본안 제기 전에도 신청할 수 있습니다. 사전처분은 관련 가사사건의 소 제기·심판청구 또는 조정신청이 있어야 하므로 두 절차의 신청 요건을 구분해야 합니다. 본안 제기 전에 가처분을 받더라도 이후 본안 절차를 진행해야 한다는 점을 고려하여 준비하는 것이 좋습니다.

Q. 사전처분을 어기고 집을 팔았다면 매수인 명의의 등기가 무효인가요?

윤지상 변호사 ▸ 사전처분 위반만으로 등기가 무효가 되거나 자동으로 말소되지는 않습니다. 정당한 이유 없는 위반에 대한 과태료와 별도로, 실제 처분 권한이나 등기 원인에 하자가 있는지를 확인하여 말소청구 가능성을 판단해야 합니다.

Q. 형제가 자기 상속지분만 판다고 하면 가처분을 신청할 수 없나요?

윤지상 변호사 ▸ 상속재산분할청구권 등 보전할 권리와 처분 제한의 필요성이 소명되면 그 지분을 대상으로 가처분을 신청할 수 있습니다. 자기 지분을 처분할 수 있다는 원칙과 그 지분에 관한 권리를 보전할 수 있는지는 구분됩니다. 다만 공동상속인이라는 사실만으로 상대방 지분 전부에 대한 가처분이 인용되는 것은 아닙니다.

Q. 가정법원에 처분금지가처분을 신청하면 담보를 제공하지 않아도 되나요?

윤지상 변호사 ▸ 반드시 면제되는 것은 아닙니다. 가사소송법 제63조 제2항에 따라 담보 없이 가압류·가처분을 할 수 있으나, 담보 제공 여부는 사건에 따른 법원의 판단 사항입니다. 담보가 면제된다고 전제하거나 일정한 비율만 준비하면 된다고 단정하기보다, 청구 내용과 법원의 명령에 맞춰 준비해야 합니다.

Q. 형제의 채권자가 상속지분을 압류했다면 가처분으로 경매도 막을 수 있나요?

윤지상 변호사 ▸ 처분금지가처분을 신청했다는 이유만으로 다른 채권자의 압류나 경매절차가 정지되지는 않습니다. 이미 설정된 권리의 내용과 등기 순서를 확인하고, 경매가 진행 중이라면 그 절차에서 주장할 권리와 필요한 대응을 별도로 판단해야 합니다.